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2007年，廣州房價一個月一個臺階地飛速上漲，但到了年底，突然步入下跌軌道，一直到今天還在下跌路上。那么，是什么導(dǎo)致了廣州房價的下跌？解剖廣州房價這只麻雀，對今后的樓市調(diào)控將具有極其重要的參考價值。
去年兩會期間，廣州市市長張廣寧對媒體說：“按照中央的要求，廣州市政府會全力以赴地把這個房價壓下來”；“中低收入者如果想買房，不用著急，我認(rèn)為房價肯定會降下來”；“中低收入者不要去市場買高價樓了，以后就可以買政府廉價房，便宜得很，不要著急。”
張廣寧的言論，引起開發(fā)商的激烈批評，認(rèn)為是政府在干預(yù)市場，而張廣寧市長則認(rèn)為“住房問題已經(jīng)不單純是一個經(jīng)濟(jì)問題、社會問題，更是一個政治問題”。現(xiàn)在，當(dāng)我們重新回頭看待這番話的時候，或許會生出不少感慨。廣州房價真的跌了，而且，跌得不少。而導(dǎo)致房價下跌的，正是張廣寧市長極力主導(dǎo)的“政府廉價房”。
張廣寧市長所指的廉價房，包括兩大部分：一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是限價房，而這兩者都對商品房有替代作用，而任何一種商品當(dāng)出現(xiàn)替代品的時候，其價格都必然受到影響，影響強(qiáng)度根據(jù)替代品的數(shù)量來定。而且，經(jīng)濟(jì)適用房與限價房，在替代商品房上又是互補(bǔ)的。前者替代中等偏下的收入者，后者偏向于中等靠上的收入者，基本上涵蓋了數(shù)量龐大的夾心層。因此，廣州的房價下跌，正是廉價房供應(yīng)增大的結(jié)果。廣州的做法，實(shí)際上為今后的樓市調(diào)控政策積累了一個寶貴的經(jīng)驗(yàn)，那就是通過多層次的市場供應(yīng)體系的建立，對開發(fā)商所主導(dǎo)的商品房構(gòu)成競爭關(guān)系，促使房價的下跌。
據(jù)統(tǒng)計，截至2007年底，廣州已公開出讓14宗限價房用地，規(guī)劃建筑面積277.5萬平方米，可供應(yīng)限價房3萬多套。為解決中等收入家庭住房困難問題，廣州今年將再推8個限價房樓盤，總建筑面積約為150萬平方米。而且，張廣寧特別強(qiáng)調(diào)，政府廉價房的質(zhì)量一定要超過開發(fā)商建造的商品房。
因此，政府廉價房對開發(fā)商建造的商品房不僅有數(shù)量上的替代作用，同時還有了品質(zhì)上的替代作用，雙重替代，最終成為壓垮廣州房價的最沉重的一根稻草。一些開發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略，從對暴利的瘋狂追逐轉(zhuǎn)到理性面對市場，在住房結(jié)構(gòu)與定價方面，采取更加靈活的策略。在廣州市政府供應(yīng)的限價房開盤的同時，一些開發(fā)商打出了“比限價房價格更低”的廣告，他們開發(fā)出來的低價商品房，對政府主導(dǎo)的限價房構(gòu)成挑戰(zhàn)，也構(gòu)成“補(bǔ)充”效應(yīng)，最終增加了廉價房的供應(yīng)量，并改變了整個住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)：開發(fā)商不再是住房的最強(qiáng)勢供應(yīng)者，不再像過去那樣憑借壟斷地位掌控定價權(quán)。
于是，廣州成為中國第一個房價開始回落的城市。廣州日前推出的第4個限價房項(xiàng)目，打出最便宜的房價每平方米僅4000元人民幣，首日即告售出七成。廣州市國土房管局一位官員坦言，限價房對廣州東部樓市影響明顯。去年8月，廣州東部地區(qū)在售的洋房均價已攀升到1萬元/平方米，部分樓盤曾叫價1.3萬元/平方米。在政府限價房的重壓下，同區(qū)域的樓盤價格已經(jīng)跌破7千元/平方米的心理防線，相比去年十月時的價位，整體下調(diào)幅度高達(dá)約二到四成。
要調(diào)控房價，廣州的做法具有重要的參照意義。當(dāng)然，廣州也有一定的特殊性，那就是，廣州是一個工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，其土地出讓收入在其財政構(gòu)成中的比例較小，政府可以大膽地以民生為重，放棄部分土地出讓收入，實(shí)實(shí)在在地解決住房問題，而那些有“土地財政”之稱的地方，是否有能力效法廣州的做法是值得存疑的。但不管怎樣，當(dāng)房價連年上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力的情況下，通過調(diào)控促使房價的理性回歸是非常必要的。這既是民生的需要，也是擠壓房地產(chǎn)泡沫，規(guī)避泡沫集中破滅風(fēng)險的需要。那些樓市調(diào)控總不見效果的地方，應(yīng)該學(xué)學(xué)廣州的做法，當(dāng)然，首先要學(xué)的就是廣州市對待住房問題的態(tài)度：不是把它當(dāng)成純粹的經(jīng)濟(jì)問題，而是當(dāng)成一個政治問題、民生問題。 |