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近日，深圳發生首例銀行將斷供客戶告上法庭的訴訟。隨著房價持續走低，深圳房貸違約的投機客正逐月增多。“斷供”反映了房地產泡沫正在破滅時的中國一種奇特的信用卸責文化：一旦資產價格下跌超過抵押金(首付)，就可以實施對銀行的賴賬，并將自己打扮成“受害者”。這種可恥的“賴賬哲學”此前曾出現在企業對銀行的不良債務上，現在這股風氣吹到了自然人對銀行的欠賬上。
如果說此前房地產市場整體呈現出量跌價滯可以看作是某種買賣雙方的“預期心理戰”，市場交易者開始降低房價單邊上揚預期的自我生成能力，正從心理學的“螺旋式上升的價格預期”中解脫出來，而現在各地正在發生的小規模斷供事件證明房地產的頹勢預期已經完全確立，它正在進入一個無法挽回的下降通道。
無論從長期的基本面以及短期的趨勢面來看，都無法找到房地產可以快速“V型反轉”的證據(上海在2004-2005年出現過一次快速的V型反轉)。適齡結婚人口、居民收入水平和城市化(農村人口遷入)被認為是推高中國房價的基本力量。我們認為，這些因素已經完全反映在房價里面，合理的估價在2006年就已經形成，而現在則變成透支后的回歸。
中國建國后發生過幾次生育高峰，同此次房價泡沫高度相關的是1963-1976年的生育高峰，這也對應了中國住房改革后(城市房改房則保障了1963年以前的人口)的市場化購買人群。目前城市房價的增量需求推動力將來自1980年以后出生的人口(尤其是城市人口)，增量需求力的大小將決定未來城市房價飆升或者下跌的強度。同1963-1976年出生的人口不同，1980年代面臨的將是經濟周期的低潮。一般而言，房價飆升的條件是人口和收入水平的增長，1963-1976年出生的人口在過去10年內的年均居民收入增長水平達到12%，很難想象1980年代生人也將有如此好的整體增長水平。另外，1963-1976年生人對儲蓄的熱衷要遠遠高于1980年代后生人(相當一部分1980年代后生人似乎是零儲蓄的愛好者)，這使得他們單憑本身的儲蓄積累是無法完成住房購買，除非來自父輩的援助，但我們很容易夸大這種“兩代購買力”。實際上，大約只有20%以下的城市家庭可以幫助子女在目前的價位買到房子。
目前穩定房價的購買力不是來自“自住者”，而是住房“升級換代”者或者是喜歡占有多套住房資產的富裕人群。“斷供”也顯示出擁有多套房產的購買者往往是風險最大者，他們不用考慮自住需求，因此可以“斬倉”賴賬。如果要重新激活房價飆升之勢，就需要富裕人群在“投機升值”的觀念下繼續入場，而這對于中國貨幣當局來說，是件風險非常大的事情。我們還要考慮到“富人全球化配置房產”所產生的中國富裕階層住房購買力大抽離的趨勢。全球的房地產價格都掉頭向下，這將對中國富裕人群的住房購買力產生“洼地效應”。現在，國內富人在海外購置資產的數量越來越多(美國人甚至認為，“華人是最好的接盤者”)。這一趨勢的繼續將引發“購買力分流效應”，房地產市場的高端資金被分流了。很多頑固不化的“房產價格永恒上漲者”總是認為房地產市場是一個局部市場(local
market)，而不是一個跨區域市場，究其根源，他們低估了中國富人(炒房者)“全球化生活”的能力。令人擔心的是，如果在未來的10年內，有百萬中國富人外遷，在國外置業的話，這也許將抽離近千億美元以上的住房購買力。 |