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盡管當前房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應已經(jīng)顯現(xiàn)，但住房價格卻仍居高不下。房價沒有下跌，是因為投資或投機者、開發(fā)商情愿空置也不愿意降價，目的是為了熬過房地產(chǎn)調(diào)控周期，從而可以坐等房價上漲而賺取差價。
形成這種預期的根本原因在于，我國房地產(chǎn)市場早已演變成一個投資性需求而非消費性需求主導的市場。在投資性需求主導的房地產(chǎn)市場中，當以投資為目的的買房人不理會房價將下跌的市場預期時，他們就不會降價出售住房，相反還會積極尋求獲利的交易機會，從而導致住房的投資性需求并未減少，甚至相當旺盛。這成為當前我國大中型城市中住房空置率如此之高的根本原因之一。
那么，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場中的投資性需求？筆者認為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如，2009年個人住房信貸規(guī)模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個人住房信貸規(guī)模達到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機者可以低成本進入房地產(chǎn)市場，投資性需求也導致了房價的快速飆升。投機者可以通過“低買高賣”方式賺取差價，結(jié)果則導致住房消費者無力購買住房。房地產(chǎn)市場也變成了投資或投機者主導的天下。
到目前為止，我們還找不到哪個國家的居民會如此偏好于投資房地產(chǎn)，會擁有如此之多的住房套數(shù)。這可能是部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結(jié)果之一。由此，房價過高、投資性需求過旺，不僅放大了國家金融風險，而且還導致經(jīng)濟結(jié)構無法得到及時調(diào)整。
但是，我們也應該看到，盡管“國十條”出臺導致房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“量跌價不跌”，近期市場依然擔憂繼續(xù)進行房地產(chǎn)調(diào)控可能會影響經(jīng)濟增長放緩，并將加大“國十條”的實施與執(zhí)行難度，導致暫時難以落實和推出相關的配套政策措施，房地產(chǎn)調(diào)控也將進入調(diào)控效果的觀察期。
旺盛的房地產(chǎn)投資性需求非但沒有減弱，反而還在不斷試探房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線與效果。如何做到避免房地產(chǎn)調(diào)控可能會影響未來經(jīng)濟增長放緩，又要進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控，這是目前中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨的一個兩難選擇。
不過，依筆者之見，只有繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，堅決“擠壓”歷年來形成的房地產(chǎn)泡沫，中國才能避免未來可能出現(xiàn)的金融和經(jīng)濟危機，保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長。
由此，我們不必過于擔憂加強房地產(chǎn)調(diào)控會導致經(jīng)濟增長放緩，相反，這次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標是推動我國房地產(chǎn)市場逐步由投資主導轉(zhuǎn)化為由消費主導的市場，是有利于中國經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的。針對當前房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的復雜形勢，我們必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈。
(作者為中國社會科學院金融研究所研究員) |