隨著海南房地產(chǎn)市場步入傳統(tǒng)銷售旺季，再加上CPI較快上漲導致通脹預期增強，自今年4月份國家出臺一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，海南樓市量跌價滯持續(xù)數(shù)月的僵局10月份有所松動，呈現(xiàn)量價齊升的回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士認為，地方政府應加大房地產(chǎn)市場供應量，拓寬投資渠道分流資金，避免房價反彈上揚。同時開發(fā)商對海南樓市的季節(jié)性因素不應有過高預期，應合理定價促進樓市理性健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示海南樓市量價齊升
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，海南省10月份商品住房銷售面積、套數(shù)和金額均呈現(xiàn)較大上漲趨勢。當月銷售28.46萬平方米，環(huán)比增長11.52%；銷售3403套，環(huán)比增長12.31%；銷售金額36.33億元，環(huán)比增長54.18%；銷售均價則由9月份的每平方米9235元回升至每平方米12767元，環(huán)比增幅達38.25%。
國家統(tǒng)計局海口調(diào)查隊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，10月份海口市房屋銷售價格同比上漲43.3%，漲幅較上月回落1.7%，環(huán)比上漲0.2%。海口房價自今年5月以來連續(xù)5個月的環(huán)比下跌趨勢止住。
“雖然網(wǎng)簽統(tǒng)計數(shù)據(jù)有一定滯后性，但11月以來海南樓市確實出現(xiàn)回暖跡象，量價齊升現(xiàn)象較為普遍。”海南合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示。
今年以來，海南樓市經(jīng)歷了從短期高漲到持續(xù)低迷的過程。今年初，海南國際旅游島建設上升至國家戰(zhàn)略后，大批投資者、購房者攜大量資金涌入海南，海南樓市量價均大幅上揚。1月份，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長200%，商品住房銷售面積達到184.25萬平方米，同比增長842.92%，環(huán)比增長97.83%，創(chuàng)造單月銷售歷史新高；2月份，海南房地產(chǎn)銷售均價14087元/平方米，達到新的高點，環(huán)比增長達72.66%。
今年4月份以來，國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺后，海南房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。據(jù)統(tǒng)計，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢，4至6月份，海南簽約平均房價分別為每平方米11932、8483、8208元，6月份房價比2月份下降41%左右。
此后，海南樓市成交低迷、觀望情緒濃重的局面一直持續(xù)。國務院有關部門9月29日聯(lián)合出臺五項調(diào)控措施，海口、三亞又相繼出臺商品房“限購令”，調(diào)控政策對投資投機性購房的抑制作用進一步強化。
多方因素促海南樓市短期回暖
記者采訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季來臨、供應相對不足、開發(fā)商現(xiàn)金流寬松、通脹預期增強導致持幣觀望者出手購房等綜合因素促成了海南樓市短期回暖。
7月以來，海南一些樓盤在北京、上海、內(nèi)蒙、成都、重慶等地開展展銷活動，島外宣傳推介力度加大，為傳統(tǒng)旺季到來做準備。“一方面是由于海南房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季到來，使得島外購房者短期增多；另一方面，CIP不斷上漲導致通脹預期增強也使部分持幣觀望的購房者出手購房，以期實現(xiàn)保值增值。”何希聞認為此次回暖與調(diào)控政策因素關系不大。
據(jù)統(tǒng)計，10月份，海南省CPI同比上漲7.6%，其中居住類價格上漲10.6%，海口CPI同比上漲6.6%，更創(chuàng)下海口近28個月居民消費價格指數(shù)的新高。
此外，商品房供應相對不足也是造成海南樓市出現(xiàn)回暖跡象的原因之一。政府調(diào)控樓市的態(tài)度和決心致使很多開發(fā)商推遲開盤，選擇繼續(xù)觀望。“按照目前的形勢，如果客源儲備不是很充足的話，項目不會輕易開盤。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
據(jù)新浪樂居房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月份海南預計開盤的項目多達40個，最終開盤的僅11個，與去年10月20家的開盤量下跌45%，近7成樓盤選擇放棄開盤；11月海南預計開盤的項目14個，實際開盤的僅5個。
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，截至10月底，海口市累計可售商品住房面積254.53萬平方米，同比下降13.37%；其中1至10月份商品住房批準預售面積118.72萬平方米，同比下降25.57%。三亞市累計可售商品住房面積130.84萬平方米，同比下降16.4%，商品房供給偏緊。
此外，由于年初海南建設國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略時，海南樓市量價飆升，開發(fā)商回籠大量資金，因此目前開發(fā)商資金壓力尚不明顯。據(jù)中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青介紹，目前海口市100多個在售項目，真正有資金壓力的不多，大部分開發(fā)商資金比較充裕。
不能對季節(jié)性因素有過高預期
業(yè)內(nèi)人士認為，盡管海南樓市出現(xiàn)量價齊升的短期回暖跡象，但總體觀望情緒仍然濃重，離真正的回暖尚有距離。
海南德聯(lián)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司副總經(jīng)理黃峰認為，國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，一些開發(fā)商的打折優(yōu)惠措施降價幅度小，優(yōu)惠時間短，“房價假摔”的成分較多。他認為，開發(fā)商不能對海南樓市季節(jié)性因素有過高期待，調(diào)控政策對海南樓市的影響至少仍將持續(xù)半年以上，開發(fā)商應適當對房價作出調(diào)整，通過合理定價促樓市回暖。謝青也認為，目前海南房地產(chǎn)市場總體仍處于下行階段。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，投機投資資金推動是部分城市房價過快上漲的重要原因。目前樓市持幣觀望的購房者不在少數(shù)，CPI的較快上漲導致通脹預期增強，由于樓市有較強的投資功能和資金避險能力，他擔憂這有可能成為推動房價反彈上揚的潛在因素。
朱中一建議通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、私募資金等措施，使其成為直接投資房地產(chǎn)的替代品，分流投資資金，“既能拓寬房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道，避免金融風險，又增加了居民投資者的穩(wěn)定回報，還可以起到穩(wěn)定房價的作用。”他還建議加大土地供應力度，增加房地產(chǎn)市場的有效供給，緩解房價上漲壓力。