近二十年來，國際上金融危機的爆發(fā)，無不與房地產泡沫破滅導致的信貸風險有關。當前中國的情況應該比以往任何國家的房地產泡沫風險都要大。不過，國內銀行體系面臨著更大的風險是一些金融機構、房地產開發(fā)商等否認其巨大風險存在。
比如說，當前銀行根據不良貸款余額及不良貸款率都在下降，認為銀行信貸風險是在可控制的范圍內；而政府融資平臺貸款余額高，四大國有銀行所占的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此，這些貸款不僅沒有問題而且還是質量較好的資產。
又比如，四大國有銀行的管理層都出來說，對于個人住房按揭貸款，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上，因此，個人住房貸款的質量良好，根本就不存在風險。更為好玩的是，根據銀監(jiān)會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內商業(yè)銀行影響也不會太大或國內商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險等。
但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件之上：
一是房價只漲不跌。這種假定是不成立的。即使政府繼續(xù)托市(比如現在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機炒作及住房持有成本)，房地產泡沫也可能繼續(xù)吹大。當前這些沒有體驗過房地產價格出現周期性調整的人根本就無法想象到房地產泡沫破滅將會發(fā)生什么。當然就認為當前銀行信貸沒有風險了。
二是假定政府公布的統(tǒng)計數據或他們所看到的統(tǒng)計反映市場的實際情況。比如當前住房按揭貸款自住率的比例，如果真如四大國有銀行管理者所說，占95%以上，在政府統(tǒng)計報表中每年的房價又上漲不多，那么房地產調控真是多此一舉。實際上，這個95%其實就是當前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個住房投機炒作者，如果簡單證明自己是購買第一套而可享受種種優(yōu)惠條件，他為何要說自己購買第二套而增加其購買住房的成本呢？
可以說，近十年來國內房價飆升，房地產泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別是2009年至2010年更是明顯。既然是銀行信貸推高的，那么房地產泡沫破滅豈能不帶來巨大的風險。特別是到2011年6月末，全國主要金融機構房地產貸款余額10.26萬億元，其中個人住房貸款余額6.26萬億元。其兩個指標都比2008年底增長了一倍。
更為嚴重的是，據估算，現在的55萬億元左右的銀行信貸中，其60%至70%的貸款都是與房地產有關。無論是房地產上下游產業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個人住房及土地抵押貸款都是如此。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來，但是如果房價下跌，其風險有多高難以測算。如果某個資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，就會導致金融市場的系統(tǒng)性風險爆發(fā)。我們對房地產市場信貸風險應該做足夠的估計。
