樓市面面觀系列報道之三
中央政治局會議近日強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。這是中央層面針對房地產(chǎn)調(diào)控政策的又一次表態(tài)。隨著調(diào)控持續(xù)，樓市降溫，房企之間除了“并購潮”涌現(xiàn)，一些房企開始選擇逃離地產(chǎn)業(yè)務(wù)以降低樓市風(fēng)險。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近期先后有華菱鋼鐵、春蘭、上海申達紡織、西部礦業(yè)、宏達股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、水井坊等一批電信、鋼鐵、制酒等主業(yè)非地產(chǎn)的企業(yè)宣布剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)撤離樓市。
四川水井坊在此前的公告中稱將剝離旗下5.3億的地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)而回歸其主力經(jīng)營的白酒業(yè)務(wù)。公開資料顯示水井坊近兩年總營業(yè)收入中有三成左右來自于房地產(chǎn)項目。盡管房地產(chǎn)開發(fā)讓這些主業(yè)非地產(chǎn)的企業(yè)嘗到不少甜頭，但在房地產(chǎn)遇冷的當(dāng)前選擇拋離地產(chǎn)業(yè)務(wù)多少有些斷臂求生的無奈。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，過去只要進入房地產(chǎn)行業(yè)就不愿退出來，因為投資收益的確太高。現(xiàn)在很多企業(yè)感受到行業(yè)不斷面臨政策調(diào)控，波動性太大，不確定的因素太多，所以現(xiàn)在需要尋找其他出路來降低風(fēng)險。
水井坊、天富熱電等企業(yè)表示撤離后將不再從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)向記者分析稱，“從各種市場表象可以明顯看到，目前房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)從之前的暴利行業(yè)逐漸回歸。”
根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還有包括東方航空、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)從地產(chǎn)行業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。身為央企的中國兵器裝備集團也先后轉(zhuǎn)讓了薊門橋地王等資產(chǎn)和部分股權(quán)。
中原地產(chǎn)稱今年前11月樓市股權(quán)變動頻繁，規(guī)模股權(quán)交易已經(jīng)達到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也歷史首次達到了368.3億，年內(nèi)將首次突破400億。
“在這300多億的房產(chǎn)股權(quán)交易中，二三線城市的項目和主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易量占了約三成左右比例。”中原地產(chǎn)預(yù)測，如果調(diào)控繼續(xù)維持3至6個月，預(yù)期非主營房地產(chǎn)企業(yè)可能拋售的資產(chǎn)、股權(quán)市值或超過3000億。
中原地產(chǎn)市場研究部張大偉向記者分析認為，“房地產(chǎn)淡季下外行企業(yè)會感覺更冷，在目前市場情況下，深耕房地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)還難免虧損，很多外行企業(yè)明顯風(fēng)險更大。既然盈利前景不明朗，不如趁資產(chǎn)貶值不多時趕快回收成本。”
實際上，除了“外行”加速撤離地產(chǎn)行業(yè)外，一些主營房地產(chǎn)的“內(nèi)行”企業(yè)也開始淡化地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。公開資料顯示，目前已經(jīng)有包括華業(yè)地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等房企先后轉(zhuǎn)型投入礦產(chǎn)行業(yè)。相關(guān)資料顯示，已有至少20家房地產(chǎn)上市公司涉足礦業(yè)，占全部房地產(chǎn)上市公司的六分之一。
張大偉認為，房地產(chǎn)調(diào)控拐點已經(jīng)出現(xiàn)，而且房價可能繼續(xù)深跌，房地產(chǎn)投資的收益降低是這些企業(yè)從房地產(chǎn)行業(yè)撤離的一個主要原因。“對于很多上市公司比如一些礦產(chǎn)企業(yè)，在目前其利潤明顯高于房地產(chǎn)。”
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這是市場調(diào)節(jié)的必然結(jié)果，隨著行業(yè)格局的變化，行業(yè)門檻的抬高，市場運營趨向?qū)I(yè)化，“一些開發(fā)商雖然有心想做房地產(chǎn)但發(fā)現(xiàn)已很難做好”。
來自克而瑞的資料顯示，四季度以來各商業(yè)銀行開發(fā)貸款額度緊張，僅少數(shù)大型開發(fā)企業(yè)還存在有限的商業(yè)銀行貸款運作空間，中小型開發(fā)企業(yè)則均被排除在商業(yè)銀行貸款的大門之外。雖然央行年內(nèi)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率提振了市場信心，但銀行釋放資金非常有限，短期內(nèi)房企融資環(huán)境難有起色。而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債也是困難重重；信托等其他方式也因為監(jiān)管嚴(yán)厲、成本過高等原因逐漸使企業(yè)可望而不可即。眾多房企不得不另辟蹊徑來謀求生計。
克而瑞分析人士胡超告訴《經(jīng)濟參考報》記者，部分企業(yè)資金緊張，對市場前景判斷悲觀，也有企業(yè)是為了使現(xiàn)有資源合理分配和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。“除了補充流動資金外，更多的是想剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為股價上漲和再融資鋪路。”
陳國強分析認為，“現(xiàn)在選擇轉(zhuǎn)型的房企越來越多，一些企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)中退出開辟新的業(yè)務(wù)比如投資礦產(chǎn)，成為一種很現(xiàn)實的選擇。”在他看來，相比掛牌出讓股權(quán)債權(quán)的開發(fā)商來說，這些轉(zhuǎn)型的開發(fā)商“主動選擇的成分更明顯”。做投資或開辟新的業(yè)務(wù)將是未來開發(fā)商轉(zhuǎn)型的一個方向。
系列報道之一:北上廣深房產(chǎn)中介遭遇“生死劫”
系列報道之二:大房企逆勢擴張掀起“并購潮”
