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山東將總結改善商品房預售管理辦法，開展商品住房現房銷售試點。分析人士認為，這意味著商品房預售制度將迎來變局，雖然目前只在有限范圍內試點，影響也會有限，但如果未來形成趨勢，無疑將對開發商資金鏈產生撼動。隨著調控觸及開發商“切身之痛”，各方博弈加劇，樓市調控步入深水區。
這是自本月初“取消預售制”消息傳出并造成市場震蕩后，又一次傳出與預售制度有關的消息。由于預售制度改變將直接影響開發商的資金鏈，其試點對樓市調控的意義尤為重大。
商品房預售制度始于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產管理法》，目的是降低企業資金門檻，促進房地產開發和銷售。按照該法律規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。2010年，住建部出臺文件，對這一制度進行規范。
作為當前房地產市場的一項基本制度，預售制對開發商的重要性究竟有多大？根據國家統計局數據，1-7月，房地產開發企業本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。這就不難理解，為什么在本月初傳出預售制度調整的消息后，開發商幾乎異口同聲地表示反對。
分析人士認為，在樓市調控持續深入，房企資金渠道缺乏的情況下，加強預售資金管理甚至微調預售制度仍然很有必要。進入8月以來，房地產市場成交量和交易金額持續保持高位，強化預售制度管理，不僅有助于銷售環節的規范，同時也避免開發商挪用預售資金，侵害購房者利益。
當前，全國絕大部分新建商品房以期房形式進行銷售，在這種銷售模式中，信息公開、明碼標價、一房一價等較繁瑣的預售要求，以及商品房項目較分散的布局，正使得預售制度面臨監管難的困境。同時，若房地產市場形勢不佳，在期房銷售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔巨大風險。
同時，與預售制度伴生的期房銷售模式，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷售價格相對不高、投資收益較高，不少投機投資性購房者通過期房交易來獲取利益。相比之下，現房的市場價值較穩定，價格波動較小。因此，鼓勵現房銷售無疑是有益嘗試。
事實上，山東試點并未從根本上“撼動”預售制度，對市場和房企資金面的影響不大。但啟動這一試點，具有積極意義。
住房城鄉建設部有關負責人日前表示，正密切監測房地產市場的變化，會同和配合有關部門，研究進一步強化市場調控的政策措施。而預售制的調整，與其他多項長效手段的醞釀，將是實現本輪房地產調控目標，促進房地產業持續健康發展的重要一步。無疑，試點邁出的只是一小步，卻是深化樓市調控的一大步。
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