據(jù)報道，《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》日前在國務(wù)院獲得討論通過。具體修改條款目前還未可知，有業(yè)內(nèi)專家推測，此次修改的主要內(nèi)容是提高征地補償數(shù)額，提高額度可能至少為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。
光靠行政手段提高征地價格還不夠。中國地域遼闊，地價天差地別，不可能一刀切地以農(nóng)業(yè)收入為補償依據(jù)。改革的方向，應(yīng)是農(nóng)民個人和家庭成為農(nóng)村土地交易的主體，通過稅收調(diào)節(jié)的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。
土地問題的核心是土地交易主體。目前，大量的土地搞開發(fā)，有的并不是為了公共利益。而依據(jù)現(xiàn)在的土地管理法，所有的土地都必須征收。如專家所言，未來土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該是兩個途徑，其中20%至30%搞征收，如地鐵、高速公路建設(shè)等；70%至80%應(yīng)該是市場交易，比如用于商業(yè)住宅開發(fā)、重大項目建設(shè)、工業(yè)用地等。
這樣做可徹底解決各地進行招商引資、房地產(chǎn)補貼工業(yè)的問題，有利于節(jié)約用地、減少產(chǎn)能過剩、保護環(huán)境和真正的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。而且，交易的主體應(yīng)該由村集體變成農(nóng)民個人和家庭，才能從根本上防范少數(shù)村干部侵害多數(shù)農(nóng)民利益的問題，也才有利于村民民主制度的真正實施和貫徹。
另有消息說，國土部等三部門正在醞釀制定新的土地供給條例。農(nóng)村集體建設(shè)用地上市交易將放開，農(nóng)村集體建設(shè)用地將與城市建設(shè)用地真正實現(xiàn)同地、同權(quán)、同價。
首先要改變農(nóng)村土地“被集體化”，否則矛盾還會更多，會使土地矛盾由官民矛盾變成村內(nèi)矛盾。中國村民民主實施30多年，矛盾卻越來越尖銳，根本原因就是因為土地和農(nóng)房公有(被集體化)。在城市化進程中，村干部權(quán)力含金量越來越大，與村民的利益矛盾也越來越大。
當(dāng)然，并不是未來所有的賣地收入都歸農(nóng)民，而是通過征收土地交易稅，既調(diào)節(jié)收入分配，也保證中央和地方財政收入。在中國城市化的大背景下，越是大城市和城市周邊地價越高，可以考慮采用累進稅制，地價越高，繳稅的比例也越高。可以設(shè)想土地交易稅由中央和地方逐級分成，實行省際、縣際轉(zhuǎn)移支付。土地交易稅的轉(zhuǎn)移支付，可以專款專用，專門用來補償或收購那些自動消失的村莊的宅基地、集體建設(shè)用地，用于復(fù)耕或復(fù)林。
如果允許農(nóng)民個人和家庭成為土地市場的交易主體，多個主體之間有競爭，房地產(chǎn)價格強行補貼工礦用地的情形將得到扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)用地價格反而有可能會有所回落，房價也就不會這么高。
同時，為了防止房價回落過快或保證房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，以確保地方債和金融安全，各級政府可以在土地和城市、房地產(chǎn)規(guī)劃上做文章，符合規(guī)劃的才能開發(fā)房地產(chǎn)。
此外，如果土地交易主體發(fā)生了變化，大部分土地收入歸農(nóng)，即使房價上漲，由于農(nóng)民手里錢多了，進城農(nóng)民也有了更多的資本，以承受更高的房價。由此進入良性循環(huán)的軌道。