項目流動性問題凸 ，業(yè)內稱：
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當下樓市“量價齊跌”，而隱藏在房地產開發(fā)商背后的各大“金主”也同樣經(jīng)歷著嚴寒的考驗�！督�(jīng)濟參考報》記者在采訪中了解到，在當前樓市的深度調整期，此前幾年呈現(xiàn)“瘋狂式”增長的房地產私募基金行業(yè)也面臨著風險集中爆發(fā)的可能。一些基金重新調整策略，另一些小的基金則干脆被“清退”出市場，一輪行業(yè)大洗牌即將來臨。
受到火爆的房地產市場的影響，從2013年開始，房地產私募基金也迎來了爆發(fā)式增長。據(jù)清科研究中心發(fā)布的《2013年中國私募房地產投資基金年度研究報告》顯示，2013年新募房地產基金數(shù)量同比增幅超過40.0%，總量達到132支。一位業(yè)內人士向記者坦言，幾年前是全民PE，現(xiàn)在可謂是全民房地產基金，市場上的房地產私募基金可用“多如牛毛”來形容，因為錢太好賺，有沒有經(jīng)驗和專業(yè)的人都進到這個市場。
“資質好的大房企還是從銀行貸款，貸款成本大約在7%、8%左右，而小的房地產企業(yè)從銀行拿不到貸款，只能通過其他渠道，比如信托、資管計劃、有限合伙基金的形式來融資，但通過這些渠道融資成本要高很多�！币晃环康禺a私募基金人士對《經(jīng)濟參考報》記者說。
清科研究中心分析師苗旺春告訴記者，截至去年9月，國內房地產私募基金的收益率平均為20.0%，也就是說，地產商向房地產私募基金融資的平均成本為20.0%左右。上述房地產私募基金人士表示，有些小的房企通過私募基金的融資成本甚至達到30%也不奇怪，堪比“高利貸”，但他們肯接受，因為房價漲起來，房子賣出去，利潤就覆蓋了融資成本還能掙錢。
但是，進入2014年以來，房地產成交量價齊跌。華融證券研究報告顯示，前5個月全國市場商品房成交下滑明顯，商品房成交面積累計同比下降17.65%。從上市房企5月業(yè)績快報來看，除萬科、恒大等龍頭房企在促銷的帶動下，出貨量較高外，多數(shù)房企下滑明顯，甚至難以完成全年任務。一些房企倒閉現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)。
“今年肯定會在一定程度上爆發(fā)房地產基金產品兌付風險�！苯ㄣy精瑞資本副總裁劉東此前表示。長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時則表示，房地產業(yè)不至于有崩盤的風險，但國內房地產已經(jīng)歷十余年的上漲，已到階段性高點，下滑在所難免。目前來看項目的流動性風險一定存在，國內的房地產私募基金周期較短，一般約為2至3年，流動性問題是管理的核心，“今年和明年是房地產私募基金風險的集中爆發(fā)期。”張保國此前在公開場合表示。
一些風險事件已經(jīng)發(fā)生。財通基金子公司財通資產在去年12月17日和30日分別發(fā)行的兩期光耀揚州全球候鳥度假地資管計劃，便因債務人光耀地產的資金鏈斷裂陷入兌付危機。
整個行業(yè)整體變得更為小心翼翼。張保國坦言，其已經(jīng)在項目風險控制上更加謹慎，而且盡可能選擇和大的開發(fā)商合作�！半m然三四線城市也有較穩(wěn)定的投資機會，但從現(xiàn)階段來看，由于各基金公司收緊房地產融資項目促使可投項目數(shù)量大大增加，在這樣的背景下，我們便取消了所有三線以下城市的投資�！�
一家天津的國有房地產基金人士也表示，現(xiàn)階段他們已確立的思路是，三四線城市絕對不投，一二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行�！艾F(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸，我們才會給哪些企業(yè)融資，那些高杠桿企業(yè)，就算其能承受再高的利息點，我們也不會做�！币患彝馄蠡鹑耸恳脖硎荆�2012年他們設立了8支房地產項目，2013年設立項目高達14支，但今年項目數(shù)預計僅會設立4支。
業(yè)內人士坦言，在這輪樓市的調整中，房地產基金也將迎來一輪洗牌。一規(guī)模較小的私募基金合伙人直接表示，目前，現(xiàn)在所有項目都不再做，可以說幾乎退出了一級市場投資�！澳壳暗那闆r下，風險這么大，很多小的基金公司已經(jīng)沒法做了。要不就退出，要不就直接入股大的開發(fā)商。”他直言。
張保國說，目前中國的房地產私募基金大多運作方式是采用債權投資的方式，即最簡單地依靠抵押或擔保、然后放款的方式，但是這和國外主流的房地產基金的股權投資或是債股結合等更為主動的運作模式存在差距。“長期看，中國的房地產市場還有很大需求，更加專業(yè)的基金仍有很大的發(fā)展空間�！彼f。
