土地熔斷機制被指效果不彰，南京近日又在醞釀出臺更嚴厲的限貸政策。“如果出臺限貸，預(yù)期南京會在保持平穩(wěn)的狀態(tài)下，出現(xiàn)一定的波動。”克而瑞研究部副總經(jīng)理林波在接受記者采訪時說。
不過高和資本董事長蘇鑫認為，貨幣超發(fā)即使再限貸，也只能解一時之急。錢多了，首先會流入資產(chǎn)領(lǐng)域，政府最擔心的是資金進入消費領(lǐng)域。
“由于國內(nèi)投資渠道很少，中國還面臨匯率的壓力。由于資產(chǎn)和匯率只能保一個，如果一定要在兩者之間取舍，相信政府最終會選擇保資產(chǎn)。也正是這樣的邏輯，使很多投資人和購房者對樓市繼續(xù)持樂觀態(tài)度，敢于繼續(xù)進場。”蘇鑫說。
投資需求占不小比例
今年房價不斷漲漲漲的南京近日傳出消息，南京擬出臺限貸政策。有關(guān)南京限貸的消息中，目前已經(jīng)有兩個版本。
據(jù)南京當?shù)胤慨a(chǎn)中介的消息，購房者名下在南京有一套住房且貸款已結(jié)清的，再次購房時的首付比例將提高到3.5成；名下已有兩套住房貸款已結(jié)清的算二套，首付5成，利率上浮10%。
從南京開發(fā)商傳出的版本，限貸的口子收得更緊：無論購房者名下是否有房產(chǎn)，第一套房的首付比例都將提高到35%，二套房的首付比例則提高到五成，而三套房則停貸。
就擬出臺限貸政策的市場傳言，央行南京分行方面表示目前房貸政策沒有變化，但南京正在醞釀一攬子計劃，或許會對房貸有一定影響。
中國指數(shù)研究院南京總經(jīng)理曹旭東告訴記者，南京市政府相關(guān)部門的確在討論要不要出限貸政策，何時出。
據(jù)了解，南京之所以醞釀出臺限貸，其中一個原因是來自中央政府的壓力。南京一家機構(gòu)高層告訴記者，今年南京樓市的火熱已經(jīng)引起高層的關(guān)注，前不久住建部官員還專門聽取了關(guān)于南京房地產(chǎn)市場的報告。
克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示，近日政府開會討論認為要抑制過快形成的資產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)來說是一個信號，部分過熱城市的政策可能會分階段和不同批次收緊。
“目前看資產(chǎn)泡沫較大的領(lǐng)域，就是房地產(chǎn)了。地方上可能也會出臺相應(yīng)的措施進行落地，而落地的重點，可能會是像南京、合肥這樣熱點城市的房地產(chǎn)市場。”林波說。
研究人員告訴記者，從需求層面南京未來也很難繼續(xù)支持房價如此快速的上漲。
據(jù)中指院的調(diào)研，今年南京樓市改善需求的增加幅度較大，但目前南京房地產(chǎn)市場中投資甚至投資需求也占了不小比例，改善需求的比例可能還不到三分之一。曹旭東認為，如果出臺限貸，將砍掉很大一部分需求。
“今年南京購房者所用的杠桿率很高。如果進行投資去杠桿化，不排除房價出現(xiàn)一定波動。”曹旭東說。
多個城市被指有風險
業(yè)界人士指出，南京擬出限貸的另一個原因是不想步無錫樓市的后塵，圖一時賣地之快使樓市陷入長久的低迷期。
億翰智庫分析師陳其雄告訴記者，無錫也是經(jīng)濟較發(fā)達的城市，民營經(jīng)濟活躍。但因為過度的地產(chǎn)開發(fā)，房價漲幅過快，近幾年形成了大量供應(yīng)，目前去庫存之路仍然有相當遠的路要走。
“我們對南京的供需結(jié)構(gòu)進行了調(diào)研，結(jié)論是房價漲幅過快。如果南京過度透支需求，未來的樓市風險將加大，極有可能成為另一個無錫。”陳其雄表示。
南京之后，其它幾個熱點城市是否也會出臺政策，成為各方關(guān)注的焦點。在今年被認為最有潛力的樓市四小龍中，除了南京，合肥、廈門也被認為有一定的風險。
克而瑞最新公布的全國城市發(fā)展榜單中，在人均購房支出這一項，廈門在全國城市中排第三位；而為人所熟知的房價收入比，廈門也排在第三。
在研究人員眼中，廈門的新房均價已經(jīng)比較高了。分析人士告訴記者，目前廈門新建商品房的均價已經(jīng)達到3萬元/平方米，而去年的時候只有2萬元/平方米。“如果以3萬元/平方米的價格，在廈門很難買到房。島內(nèi)的房價已經(jīng)在5萬元/平方米以上，很偏遠的地方也要約2萬元/平方米。”一位分析師說。
而廈門不久前出現(xiàn)一則與政策相關(guān)的事情。廈門房產(chǎn)部門披露將出臺限購政策，但之后不久就撤回了政策。有媒體報道稱，是廈門房管門與銀行系統(tǒng)之前的溝通出現(xiàn)一些問題，因而放緩了政策的出臺。
對此有分析師認為，銀行可能擔心當?shù)爻雠_限貸政策后房價出現(xiàn)波動，影響當?shù)劂y行房貸資產(chǎn)的安全。
林波指出，廈門雖然今年樓市很旺，但經(jīng)濟層面一直比較弱。但與廈門相比，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展?jié)摿蛯θ丝诘奈{能力上，合肥樓市雖然進入快車道，但產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟底子比較弱。“合肥如果放任房價上漲將是涸澤而漁，對整個城市發(fā)展都不利，所以合肥才出臺了比較嚴厲的樓市政策。”林波在接受記者采訪時說。
蘇鑫指出，開發(fā)商之所以扎堆在一線和熱點二線城市投資，是因為在其它城市不賺錢，只能在這些城市拿地做項目。
“國內(nèi)市場除了房地產(chǎn)，不可能有其它行業(yè)可以容納如此龐大的資金。有龐大的資金，又集中在少數(shù)幾個城市，房價和地價肯定會漲。這種情況下，限貸只能說是救急之法。”蘇鑫說。
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