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本報訊
北京市稅務部門近日下發了二手房交易通知，對于個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關問題進行了明確規定，該規定從12月1日起開始實施。業內人士接受采訪時認為，該政策的出臺表明，二手房交易中所有涉稅項目都已經征收。此舉可能引發12月1日前北京二手房交易量的上升，但其抑制房價效果可能十分有限。相反，土地增值稅的征收會導致購房者的交易價格和購房成本的增加，二手房價格的增長也在所難免。
筆者了解到，土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。按照北京市地稅局下發的《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》要求，目前對于土地增值稅的稅率征收有三種方式。
第一，
凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額包括，取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用；第二，對于不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用；第三，對既不能夠提供購房發票證明、又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
對于該政策的出臺，北京我愛我家房地產經紀有限公司市場部李季認為，土地增值稅的涉稅房屋交易量僅占二手房市場交易總量的20%至25%。因此，此項政策與營業稅、個稅相比影響并不大。此外，由于免征土地增值稅的已購公房交易量占總交易量的50%，二手經濟適用房交易量占總交易量的5%左右；二手商品房雖然占二手房總交易量的45%，但其中未住滿五年、需要繳納土地增值稅的非普通住宅只占二手房交易總量的20%至25%左右，因此涉及征收土地增值稅的房屋范圍不大。
李季說，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場的執行過程中有可能會選擇按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。即便征收，所涉及的稅額也不會很高，因此不會對二手房市場有太大影響。相反，土地增值稅的征收會導致購房者的交易價格和購房成本增加，二手房價格的增長也會傳遞給一手房，房地產市場整體價格的增長將在所難免。
對于這一觀點，北京房產中介“鏈家地產”市場總監金育松表示贊同。他分析說，由于目前北京依然處于賣方市場，而土地增值稅依然是交易環節的一種稅費，那么賣方可能會將稅費轉嫁到房價當中，或者直接由買方承擔，亦或買賣雙方共同承擔，但是，不管哪種方式，均會在一定程度上拉高房價。
金育松預測說，由于土地增值稅將于12月1日正式征收，現在距離征收時間也就半個月的時間，在此時間段內，對于那些已經成交的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現提前集中過戶的現象；另外，對于那些已經有成交意向的消費者來說，受此政策的推動，為了節省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間的交易，同時，也會將部分后期的交易需求提前釋放。從這個層面上來說，11月下半月的二手房交易會比較活躍，而12月的二手房交易量將會出現一定的下滑。 |
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