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近期，各地陸續(xù)按建設(shè)部的要求公布了2008年住房建設(shè)計(jì)劃，其中明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積。專(zhuān)家認(rèn)為，規(guī)劃內(nèi)保障性住房的增多，加上未來(lái)每年新增土地供應(yīng)收緊，而其中七成以上又被要求供應(yīng)給保障性住房，這無(wú)疑將對(duì)今年各地房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期有一定影響。
保障性住房供應(yīng)加大
目前，北京、上海、重慶等地區(qū)已陸續(xù)公布了今年的住房計(jì)劃。從已公布的幾個(gè)地區(qū)的計(jì)劃來(lái)看，其中一線城市北京的保障性住房占比達(dá)到四成以上。2008年北京市計(jì)劃新建住房2750萬(wàn)平方米，其中新建廉租住房50萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米，限價(jià)商品住房450萬(wàn)平方米，其他政策類(lèi)住房350萬(wàn)平方米，商品住房(不包含限價(jià)房)1600萬(wàn)平方米。此外，還將啟動(dòng)一定數(shù)量的政策性租賃房。而上海的保障性住房面積要少于北京，新開(kāi)工住房面積約2000萬(wàn)平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房400萬(wàn)平方米，將新增廉租住房受益家庭兩萬(wàn)戶，累計(jì)受益家庭達(dá)五萬(wàn)戶。
二、三線城市中，南京的保障性住房供應(yīng)相對(duì)也有所提高，其中普通商品住房上市總量約為850萬(wàn)平方米，比去年的925.4萬(wàn)平方米有所減少，但經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)270萬(wàn)平方米。此外，西安、重慶、濟(jì)南、昆明的保障性住房計(jì)劃供應(yīng)分別將實(shí)現(xiàn)207萬(wàn)平方米、235.92萬(wàn)平方米、182.08萬(wàn)平方米以及414.8萬(wàn)平方米以上。
中低檔房?jī)r(jià)格將現(xiàn)拐點(diǎn)
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，以北京為例，從公布的數(shù)據(jù)上看，整體建設(shè)面積要比2007年大一些。但是，如果這個(gè)面積不是指可供出售的面積，而是指開(kāi)工面積的話，就存在影響陸續(xù)釋放的問(wèn)題，也就是說(shuō)，這些新建的部分會(huì)在兩到三年內(nèi)逐步釋放出來(lái)，這也會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期。他還指出，從影響上來(lái)看，可能會(huì)對(duì)中低價(jià)位住房產(chǎn)生影響，對(duì)商品房則不會(huì)有太大的影響。從公布的數(shù)據(jù)看，新開(kāi)工的商品房還比去年有所減少，這和政策思路有關(guān)，即要加大低收入和中等收入者住房保障，繼續(xù)放開(kāi)商品房。可以預(yù)計(jì)，今后在市場(chǎng)上能夠購(gòu)買(mǎi)到的商品房的檔次會(huì)越來(lái)越高。而潘石屹也在此前接受媒體采訪時(shí)提出，從2007年的情況來(lái)看，土地供應(yīng)中有大量的雙限房和低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，高檔住房明顯受到打壓。而今年又加大了對(duì)中低價(jià)位房的供應(yīng)，所以今年均價(jià)在8000元/平方米以下的中低檔房將最可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)日前指出，一旦保障性住房所占土地面積和建設(shè)面積擴(kuò)大，在總量不能同比擴(kuò)大的情況下，將會(huì)擠壓商品房的空間。商品房的總用地量減少，導(dǎo)致更多公司去爭(zhēng)奪土地，平均房?jī)r(jià)可能下降，但商品房?jī)r(jià)格可能更高。正如任志強(qiáng)所言，隨著京城土地供應(yīng)緊張，好的地塊正在減少。北京2008年的計(jì)劃就指出，將統(tǒng)籌中心城、新城、小城鎮(zhèn)住房建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，結(jié)合新城建設(shè)將住房建設(shè)重點(diǎn)向新城轉(zhuǎn)移。從2007年的情況來(lái)看，大量的新盤(pán)開(kāi)在五環(huán)以外，而一些北京郊區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)迅速翻倍的價(jià)格增長(zhǎng)就是明證。
考驗(yàn)政策執(zhí)行效果
北辰實(shí)業(yè)股份有限公司董秘郭川表示，現(xiàn)在很多北京的開(kāi)發(fā)商青睞去北京以外的地區(qū)拿項(xiàng)目。盡管保障性住房政策的出臺(tái)可以給開(kāi)發(fā)商們一個(gè)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但也要看到，由于每一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不同，開(kāi)發(fā)難度不同，而作為上市公司又是以追求利潤(rùn)為主，所以開(kāi)發(fā)商更愿意做的可能還是商品房項(xiàng)目。“土地與住房需求的供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生根本性改變，所以價(jià)格應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大變化。”他說(shuō)。
盡管保障性住房的大幕業(yè)已開(kāi)啟，但還是有不少專(zhuān)家對(duì)此表示了些許擔(dān)憂。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞就在日前一次房地產(chǎn)高層論壇上指出，如果要解決1000萬(wàn)戶人口的住房問(wèn)題，以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)50平方米來(lái)計(jì)算，起碼需要五億平方米，若每平方米建筑成本為1000元，就需要5000億元。而2007年安排的資金是79億元，與到2010年滿足缺口還有很大距離。所以如果不具備政策執(zhí)行的支撐條件，那么政策效果恐怕要打折扣。 |