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最近半年時間，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地“流標”“流拍”，引起部分城市房地產市場的波動，而市場狀況一直比較平穩的合肥市、蕪湖市等二線城市日前也出現了“流標”“流拍”，讓不少人跌破眼鏡。
據了解，合肥日前計劃拍賣12宗土地，結果10宗“流標”、1宗“流拍”、1宗轉掛牌；蕪湖2宗土地結束掛牌準備拍賣，結果1宗“流標”、1宗“流拍”，這說明土地“流標”“流拍”已經呈現出向二線城市蔓延的趨勢。記者綜合土地、房產、金融等行業的專家觀點，信貸緊縮導致的開發商資金短缺，無疑是土地“流標”“流拍”的最直接原因。
信貸緊縮，銀行放貸更謹慎
4月25日開始，金融機構存款準備金率上調至16%，這也是今年第3次上調存款準備金率。據央行統計，以金融機構人民幣余額為基數計算，3次上調存款準備金率相當于凍結了約6000億元資金。
“存款準備金率再次上調，被凍結在央行的資金增加了，銀行發放貸款的規模也就縮小了。”工商銀行安徽省分行副行長朱文信說，最近兩次上調存款準備金率相隔僅1個月，這使得一些銀行調整放貸計劃。
合肥一家房地產開發企業負責人向記者透露，他們一個多月前就開始向浦發銀行申請貸款，各項申請手續和資質也都符合要求，可是錢還是貸不下來，而以前申請類似的貸款只要半個月時間。該負責人坦言，目前房地產業風險較大，放貸時銀行比以前更加謹慎了。
安徽中信房地產評估有限公司董事長虞浩東也告訴記者，目前銀行向開發商發放信用貸款的情況幾乎沒有了，都要求開發商以實物作擔保，開發商想玩“空手道”根本就行不通了。
資金短缺，開發商拿地缺底氣
合肥市土地有償使用服務中心負責人張克旺在分析合肥12宗土地拍賣結果時認為，8宗離市區較遠，面積也偏大，而且價格也不算便宜，但市區內的“黃金”地塊也賣不出去，真正的原因可能還是開發商資金短缺，拿地沒有底氣。
張克旺給記者算了一筆細賬，以一宗100畝的地塊為例，出讓金就將超過2億元，如果一家開發商想參加競拍，就需要繳納至少4000萬元保證金，而競拍的開發商必須達到3家以上才達到拍賣條件，也就是說要占用3家開發商總共至少1.2億元流動資金，這不是一個小數目。
據介紹，在掛牌出讓前，前來購買標書的房產開發企業多達100多家，來咨詢的企業就更多了。在競標拍賣的當天，人氣也很旺盛。張克旺說，這說明房地產商對市場的熱度不減，企業還是看好合肥的房市的。至于觀望者多、競買者少，主要原因還是當前房產商的資金限制。
房地產管理部門統計數據顯示，合肥房屋的空置率已經從去年的6.6%左右下降到目前的約3%，這說明房屋銷售情況并沒有出現不順暢的情況，開發商資金回籠應該不存在問題，但開發商為何不拿地呢？
合肥市房地產管理局總工程師李慧秋一語道破“天機”：目前開發商的資金自有率普遍只有25%左右，也就是說約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當前的金融調控政策要求開發商自有資金達到35%才能申請委托貸款。“很多開發商的錢只夠買地，在后續建設資金沒有保障的情況下，開發商肯定不敢輕易拿地。”
風險加大，開發商出手更理性
4月初，福州融信地產寧愿損失7000萬元保證金，退掉了去年9月高價拍得的一塊“黃金地”，在房地產業激起了千層浪；一些知名房地產企業也因資金周轉問題導致項目“流產”，少數城市土地價格還出現了下降。這使開發商不得不反思以前瘋狂“搶”地的行為，出手時也更加理性。
“目前許多城市房屋銷售市場充滿了觀望的氣氛，房子賣不出去，資金就不能回籠，也就沒錢再拿地。”浙江一位開發商在參加長江三角洲地區房地產業協會聯系網第十四次會議時告訴記者，以前拿了地即使不立刻開工，囤地也可以賺錢，但現在新政策規定囤地要收土地閑置費甚至被收回，還有可能貶值，“如果拿了地又遲遲不能開工，無異于‘飛蛾撲火’”。
“現在很多城市的形勢都不太好，有的城市不僅房價不穩定，土地價格也在波動，貸款又那么難，誰還敢輕易買地啊？”一位參加合肥土地拍賣會的開發商無奈地說。 |