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央行15日宣布，不對稱下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，除五大行和郵政儲蓄銀行以外的中小金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點。金融政策的新變化會對調整中的房地產市場帶來何種影響？
市場人士認為，這有利于穩定樓市預期，但不會中止市場的調整趨勢，調整仍將是未來樓市的主基調。
信號積極，但不可能改變市場運行方向
從9月16日起，一年期人民幣貸款基準利率下調0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整。貸款利率的上一次變動是在去年12月21日，當時，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。而下調貸款利率則是近4年來首次。同時，中小銀行的存款準備金率下調1個百分點，這差不多是9年來央行首次下調存款準備金率。
在交易持續不振、降價促銷此起彼伏的當下樓市，央行貨幣政策和利率政策的方向性變動格外引人注目——它會給樓市帶來轉機嗎？在回答這個問題之前，還須明白當前樓市調整的動因。
業內主流觀點認為，去年第四季度開始，房地產市場從快速增長轉入調整。
從金融環境看，去年央行10次提高存款準備金率，今年再分5次提高存款準備金率至17.5%的歷史高位。去年央行6次加息，貸款基準利率從6.12%提高到7.47%。加息效應在今年初爆發，提前歸還房貸的增多，而銀行資金流動性日益收緊，流入房地產開發、消費領域的資金均減少。
從市場因素看，近幾年房價高速增長透支了市場消費能力，積聚了風險，客觀要求房價理性回調與消費能力再積聚。市場形勢的變化也改變了人們看漲的心理預期。于是，市場開始探索合理價位、觀望氣氛漸濃勢所必然。
從事房地產相關工作30年的廣東省房地產協會會長蔡穗聲對記者說，必須認識到，當前房地產市場調整是經濟規律起作用的反映，是市場運行的必然結果，宏觀調控政策只是起了加速作用。如同2006年、2007年房價上漲有其市場動因與宏觀經濟背景一樣，今天的市場調整，主因是供求關系動態變化及宏觀經濟調整。“政策只能起到加速或減緩經濟運行的作用，不可能改變市場運行的方向。”
因此，樓市正在進行中的調整不會因為利率、貨幣政策調整的變化而逆轉。何況，政策本身調整的力度不大。房地產企業大華集團的相關人士說，商業貸款絕大多數在5年期以上，利率只下調了0.09%，仍為7.74%，公積金貸款也高達5.13%；原以為五大行的存款準備金率也會下調，但只有中小銀行下調了1個點，仍高達16.5%。
盡管如此，市場仍將央行的政策變動視為積極信號，正如國家信息中心首席經濟師范劍平此前所言，宏觀調控采取了隨時觀察、隨時微調的方式，未來仍然會通過微調政策來保持國民經濟平穩較快持續發展。
立足于穩定市場，著眼于積極調整
如何看待當下的房地產市場、后市又將如何？業內人士認為，樓市購買力仍在，但調整趨勢難改。
就在央行出臺政策之前，樓市降價促銷一浪高過一浪。上海新聯康投資顧問有限公司總經理周小麗認為，以萬科為代表，降價之后的銷量大增，說明了兩點：一是在前期價格高點的基礎上打七五折的價格是目前市場能夠接受的房價；二是市場購買力仍在，當房價下降到買方期待的心理價位時，購買力就會釋放出來。
港資房地產企業中國城鎮集團有限公司的柳費國認為，樓市走向如何要看宏觀經濟走勢和政策面的變化。從目前來看，樓市將會發生四個方面的調整：
一是有限的購買力會發生分化，流向打折樓盤或者地理位置優越、確實具有不可復制性的資源稀缺性樓盤。既不降價、又不具有不可替代性的房子會更加難賣。
二是樓盤的銷售周期將進一步拉長，由于普遍性旺銷已經不存在，購買力的流向是有選擇性的，在一個預期下行的市場，買方總是挑挑揀揀、等等看看，購買的時間會拉長，從而影響樓盤的銷售速度。
三是房地產企業資金成本上升，由于清盤時間拖長，企業回籠資金慢，支付銀行貸款、債券的利息增多，企業的財務成本會大增。
四是房地產企業的再融資成本將上升。在一個弱市中，房地產企業的融資無論是時間成本還是資金成本都將大大增加，簡言之，在房地產銷售不好的下跌周期，沒有人愿意輕易借錢給開發商，就是愿意借，條件也非常苛刻。 |