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| 新華社記者:裴鑫
攝 | 一個月內央行兩次宣布降息，這對當下交易量持續萎縮、觀望氣氛濃厚的樓市無疑是一陣拂面暖風。然而，業內人士認為，樓市復蘇仍需時間，調整還將持續，但市場將有所分化。
雙率下調心理效應大于實際
中國人民銀行8日晚宣布：從10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。
這是一個月內央行第二次宣布降息。9月15日，央行宣布將一年期人民幣貸款基準利率下調0.27個百分點，同時將中小銀行的存款準備金率下調1個百分點。
“這當然是好消息！”建發房地產集團上海有限公司總經理周曙光說，開發商持續緊繃的資金鏈將有所緩和，特別是大型品牌開發商，長期“枯竭”的信貸資金來源將有所恢復。
分析人士認為，對購房者而言，降息有利于降低貸款成本，可能帶動一些觀望者入市。與之相比，下調存款準備金率的意義可能更大。由于此次存款準備金率下調針對所有存款類金融機構，因此增加的銀行可貸資金要遠大于9月份的調整，市場流動性增加，房地產企業可能獲得的貸款量將有所增加。
SOHO中國董事長潘石屹認為，降息的實際效果有限，它沿著國民經濟各環節傳導生效需要相當長的時間，但其產生的心理效應遠遠超過實際效果，給市場傳遞了積極信號，有利于樹立購房者信心。
流動性增加難解開發商資金饑渴
今年以來，各地樓市銷售明顯萎靡，開發商資金回籠難度加大，加上信貸持續緊縮，開發商遭遇資金“饑渴”，用潘石屹的話來說，開發商缺錢到了“前所未有的地步”。
2008年上市公司中報顯示，保利地產、金地集團、萬科A和招商地產等四家地產龍頭企業的資產負債率都在70%左右，超過60%的警戒水平。由于信貸緊縮，開發商自籌資金比例大大上升，1月至8月，房地產開發企業自籌資金9809億元，同比增長34.5%，遠遠超過5049億元的國內貸款數額。
一位開發商私底下表示，他們目前80%的精力都在“弄錢”，很多開發商開始低價處理資產和土地，甚至尋求“高利貸”，年化利率達到30%。
為維持資金鏈，開發商“拆東墻補西墻”挪用商品房銷售收入的現象增多。南京的王妍去年9月購買了浙江廣廈集團開發的“長江路9號”的一套酒店式公寓，并支付了總價100多萬元的房款。但直到今年8月房子交付，開發商才正式與其簽訂預售合同，和她有同樣遭遇的業主不在少數。業內人士分析，開發商沒有把銷售款用于償還開發貸款，致使房子始終“抵押”在銀行而無法簽預售合同。
北京師范大學金融研究中心所作《2008房地產行業資金報告》預測，全行業今年資金缺口達到6730億元。北京華遠集團總裁任志強則認為，如果算上延遲繳納土地出讓金、減少開工面積等因素，今年房地產行業資金實際缺口可能接近1萬億元。
一位不愿透露姓名的銀行業人士說：“此次下調存款準備金率，銀行可貸資金增加，但出于風險控制，那些資質較差的中小開發商仍然不可能獲得貸款。對于一些品牌開發商的優質項目，由于看好其盈利能力，銀行放貸積極性仍然較高。”
傳遞信號積極回暖尚待時日
上海社科院房地產研究中心研究員顧建發認為，隨著美國金融危機波及范圍越來越廣，全球可能陷入經濟衰退，我國經濟增速也出現了明顯回落。因此，央行此次下調雙率，是出于提振經濟、防止經濟過快下滑，并非針對樓市。雙率齊降為樓市吹來暖風，但市場預期改變仍需要時間，調整仍將繼續。
周曙光說：“開發商要維持現金流，最關鍵的還是依賴于銷售回款。在觀望氣氛濃厚、信心不足的情況下，雙率下調難以立竿見影刺激市場，成交低迷的情況仍將持續一段時間。”
央行此前公布的第三季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述顯示，未來三個月打算買房的居民人數占比為13.3%，創1999年調查開始以來最低水平。其中，在調查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的人數占比均不足10%，低于全國平均水平。
顧建發表示，樓市調整存在慣性，目前國家對房地產調控的相關政策仍然偏緊，樓市復蘇還有待時日。
復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成教授則認為，雙率下調將加速樓市分化，可能縮短樓市調整進程。“盡管實際效果有限，但此舉向市場傳遞了信心。那些位于市中心、環境好品質佳的樓盤價格將趨于穩定，甚至可能有所上漲；但遠離中心城區、供應量過于集中的板塊房價則可能繼續調整。” |