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“成交量萎縮明顯，但價格相對平穩(wěn)。”談及2008年的北京樓市，接受記者采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士給出了幾乎相同的回答。和許多城市不同，北京樓市走出了一波相對獨立的行情。盡管如此，對于未來的走勢，專家都持謹慎樂觀態(tài)度，認為短期內(nèi)調(diào)整態(tài)勢仍將持續(xù)，但大幅度波動的可能性不大。
京城樓市步入蕭條期
2008年，京城樓市在“拐點論”、打折降價風等多重因素影響下，逐步進入了蕭條期，交易量持續(xù)走低。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，北京商品房銷售面積為968.86萬平方米，比去年同期下降48.6%。不僅成交量同比降幅巨大，而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象，京城樓市已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)入了買方市場。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男告訴記者，一方面是由于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大、全球金融市場動蕩等多重不利因素的影響使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過難關(guān)，使得供應量大幅增加；另一方面，由于政府調(diào)控、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價，使得消費者對未來樓市的預期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，觀望等待成了樓市主流，導致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。
盡管成交量下滑明顯，市場上各種名目的打折、促銷此起彼伏，但北京的房價并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。事實上，一直到今年8月，北京房價才第一次停下了上漲的腳步，銷售價格與7月持平。9月銷售價格首次環(huán)比下降了0.2%，而10月份環(huán)比降幅仍為0.2%。這一調(diào)整幅度，與最近幾年翻番的上漲態(tài)勢相比，幾乎可以忽略不計。
二手房遭遇成交寒流
和一手商品房的走勢相類似，北京二手房市場也遭遇了成交“寒流”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計顯示，2008年1至11月，北京市二手房交易量為67034套，相比去年同期的85906套下降22%，市場萎縮相對比較明顯。雖然10月開始，國家出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，但是，實際的市場反應情況也并非很明顯，即使11月的二手房交易量相比10月增長了15%，但是同比下降幅度卻達到了53.3%，并且這種同比巨大降幅自今年8月開始，連續(xù)4個月都在四成以上。價格方面，預計二手房平均成交價格為9783元/平方米，與去年年底基本持平。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析認為，二手房成交回落主要是兩個原因造成的，一方面，今年傳統(tǒng)意義上的成交旺季基本都是需求低迷時期，春節(jié)后3、4月份恰逢“拐點論”盛行，需求觀望；“金九銀十”則直接淪為奧運后的緩沖期；年底成交旺季成為政策調(diào)整后的需求回暖期，可以說每一個成交旺季在2008年都因特殊原因變成平淡期甚至成交低谷，因此相對于2007年的成交走勢來說，這種此漲彼消的趨勢造成了本年度成交的回落；另一方面，2007年下半年尤其是最后兩個月成交暴漲，而2008年下半年二手房成交相比去年同期強大的供需配對能力和旺盛的購買力，則表現(xiàn)出消費者購房信心相對不足的現(xiàn)象，盡管自11月份開始，需求回升現(xiàn)象已日益明顯，但回暖期起步較晚并且沒有“絕地反擊”般的成交漲勢，依然難挽回一年來的市場頹勢。
專家預測房價短期內(nèi)仍將調(diào)整
對于北京樓市的未來走勢，接受記者采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認為，短期內(nèi)銷售量回暖仍面臨一定壓力，而房價仍將繼續(xù)調(diào)整。
王英男說，京城的房價自2003年以來一直呈上漲的態(tài)勢，特別是2006、2007兩年，上漲的速度非常快，已經(jīng)遠遠偏離了價值本身，這必然會導致價格向相反的方向發(fā)展。而京城的房價到2008年下半年才出現(xiàn)了實質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉(zhuǎn)，預計2009年的總體房價水平將會繼續(xù)回落，而且短期內(nèi)不會出現(xiàn)反彈的跡象。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟也認為房價存在下行空間。據(jù)千萬家市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開始，北京房價漲幅逐月回落，9月份更是出現(xiàn)了2005年以來的首次下降。由此看來，2009年北京房價下行空間較大。 |