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中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社16日聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》。綠皮書稱：2010年從整體看，我國房市可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價穩(wěn)量增的態(tài)勢。
明年四季度房價或下降
綠皮書指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場與住房存量市場將呈現(xiàn)春暖秋涼、價穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢。在沒有出現(xiàn)新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價格增長過快及開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場可能有一個銷售量回落和價格小幅調(diào)整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升態(tài)勢。
2010年第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。
綠皮書稱，做出這一預(yù)測有以下四個方面的依據(jù)：
首先，從供給方面看，開發(fā)企業(yè)資金面決定短期供給變動。由于信貸政策寬松及2009年商品住房銷售業(yè)績良好，開發(fā)企業(yè)普遍資金較充裕，短期內(nèi)大幅度擴(kuò)大供給或降價促銷的概率較小。
其次，從消費(fèi)需求方面看，近期經(jīng)濟(jì)下滑可能對真實(shí)住房需求有一些影響，但政府采取的一些鼓勵住房消費(fèi)、降低城市化門檻的措施如買房送戶口等又可以在一定程度上抵消其作用，總體上真實(shí)住房需求不會出現(xiàn)太大的波動。
再次，從投機(jī)需求方面看，住房投機(jī)行為是造成現(xiàn)階段住房市場波動的需求方面的主要原因，它受通貨膨脹率、融資成本與融資杠桿比率、交易成本等因素的影響。其中，通脹預(yù)期是否會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)通脹壓力還有待于進(jìn)一步觀察，融資成本、融資杠桿比率及交易成本大小則主要取決于政府住房信貸與稅收政策。
最后，從投資方面看，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固、經(jīng)濟(jì)增長對住房市場的依賴仍較大，因而政府短期內(nèi)并沒有大力抑制住房投機(jī)的政策空間，甚至在經(jīng)濟(jì)增長低于預(yù)期時，政府還可能進(jìn)一步加大住房需求刺激力度。
土地價格將提升
綠皮書同時預(yù)測，在宏觀經(jīng)濟(jì)趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策放寬、發(fā)展規(guī)劃大量推出、地方政府出臺大量優(yōu)惠條件積極推地、房地產(chǎn)市場總體回暖的背景下，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的樂觀市場預(yù)期及其資金壓力的緩解、購地能力和購地意愿的提升，下一階段土地市場需求回升的態(tài)勢應(yīng)會得到延續(xù)。
供給方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過房地產(chǎn)業(yè)拉動本地經(jīng)濟(jì)增長，以及完成土地供給計(jì)劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應(yīng)會進(jìn)一步加大。
在上述土地市場供給與需求兩方面都趨升的作用下，土地市場的交易面積會有所增加，土地價格可能會出現(xiàn)一定程度的上漲。
利率仍有望保持低位
對于房地產(chǎn)市場中另一個被廣泛關(guān)注的分指標(biāo)——住房金融市場，綠皮書認(rèn)為，市場利率將“內(nèi)緊外松”，但總體保持低位。
綠皮書預(yù)測，2009年第四季度至2010年這段時間里，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在回穩(wěn)的路徑上行走，盡管2009年上半年過快、過多釋放的流動性引發(fā)了通貨膨脹預(yù)期，但是從目前全球和中國經(jīng)濟(jì)態(tài)勢和未來走勢看，經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)能力還需要繼續(xù)提高，所以決策層不太可能公開做出緊縮流動性的決策，更可能的態(tài)勢是“內(nèi)緊外松”，即在繼續(xù)實(shí)施寬松的貨幣政策的前提下，包括銀行機(jī)構(gòu)在內(nèi)的金融體系內(nèi)部“悄悄”緊縮流動性；但總的利率水平很可能不會輕易上調(diào)，而是繼續(xù)在較低的水平上運(yùn)行。
對于住房開發(fā)和消費(fèi)貸款利率的總體水平也會大致如此。但是，由于流向住房領(lǐng)域的流動性可能大量進(jìn)入了投機(jī)渠道，引發(fā)房地產(chǎn)價格的迅速攀升甚至泡沫，為此針對住房領(lǐng)域的信貸利率很可能進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。
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