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今年五一節(jié)之前，國務(wù)院常務(wù)會議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，時隔28天，端午節(jié)前夜，國務(wù)院公布了這一比例調(diào)整結(jié)果。從具體的數(shù)據(jù)來看，政策依然貫徹有保有壓的結(jié)構(gòu)性調(diào)整思路，而其中最引人矚目的無疑是普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。
毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻情勢下，出于保持經(jīng)濟(jì)增長的目的由政府出手扶持是必要的。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長，相關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及行業(yè)面廣，環(huán)節(jié)多，而且可以極大程度上解決就業(yè)問題，是保增長擴(kuò)內(nèi)需的首選刺激方向；同時，又由于其產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)的雙方向信貸模式捆綁了銀行，一方面對經(jīng)濟(jì)的繁榮起到促進(jìn)作用，另一方面也是在制造風(fēng)險隱患，此次美國的次貸危機(jī)就是最有說服力的證明，因而使刺激政策選擇處于兩難境地，或許正因此，盡管呼聲很高，房地產(chǎn)仍沒有被列入行業(yè)振興規(guī)劃之列；此外，它還是一個周期性行業(yè)，要隨經(jīng)濟(jì)周期的波動而波動，在經(jīng)濟(jì)上升周期時，一切風(fēng)平浪靜，而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)調(diào)整期時，這一環(huán)環(huán)相扣的金融鏈條就會受到挑戰(zhàn)。眼下，就是這種情形。
此前，為擴(kuò)內(nèi)需保增長，政府已經(jīng)出臺了一系列旨在保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)措施：諸如對已經(jīng)產(chǎn)生的房貸利率實(shí)行折扣，對首次購房降低首付款比例等等，從金融手段上確保滿足百姓自住房需求，并通過嚴(yán)格控制第二套房貸等措施打擊炒房行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易的公平，營造一個健康理性的房地產(chǎn)市場。經(jīng)過一個冬季，伴隨各項經(jīng)濟(jì)刺激政策的逐步落實(shí)，我們看到的是，市場資金流動性充裕，行業(yè)景氣度正觸底回升，生活消費(fèi)品市場購銷兩旺，汽車產(chǎn)銷量不斷增長，房地產(chǎn)市場在各種交織的聲音中出現(xiàn)短暫的“小陽春”……人們對經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)期正逐步扭轉(zhuǎn)，在保存和鞏固經(jīng)濟(jì)成果的基礎(chǔ)上，政府適時出臺了針對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的資本金比例調(diào)整方案。如果說前述政策措施是針對買房者、老百姓的，那么對普通商品住房項目投資的最低資本金比例大幅調(diào)降15個百分點(diǎn)則是針對開發(fā)商，是為保持房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的通暢，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局的穩(wěn)定，仍是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整題中應(yīng)有之意。
有統(tǒng)計表明，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達(dá)9000多億元，而這15個百分點(diǎn)名義上拉動的投資額不過3000億元左右，不會從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀。因而，有專家認(rèn)為，資本金比例下調(diào)更有利于規(guī)模大的開發(fā)商獲得更多的開發(fā)貸款，進(jìn)而利用資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢、輿論優(yōu)勢等進(jìn)一步拿地，拓展市場，從而提高市場份額。其結(jié)果將是，加速房企進(jìn)一步分化，加速市場向大開發(fā)商集中。這也是行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的意思。
其實(shí)，在“小陽春”“提價”與“高退房率”“高庫存”“假按揭”交織的表象下透露出的恐怕仍然是地產(chǎn)商的“集體焦慮”，這15個百分點(diǎn)或?qū)O大地慰藉他們的心靈。 |