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在中國(guó)經(jīng)濟(jì)這一輪復(fù)蘇之中，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)扮演了重要角色。但房?jī)r(jià)過快上漲的風(fēng)險(xiǎn)累積，將會(huì)給整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱憂。
房?jī)r(jià)僅是象征性地做了一個(gè)“俯臥撐”
本輪危機(jī)爆發(fā)之前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年大牛市，自1998年住房商品化改革以來一直保持著單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。其間，盡管政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，但因?yàn)闆]有找到病根來對(duì)癥下藥，反而導(dǎo)致了越調(diào)控房?jī)r(jià)越高的結(jié)果，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)人“居者有其屋”的理想越來越遠(yuǎn)。
在最近一輪調(diào)控中，政府通過限制戶型、限制二套房貸以及緊縮的貨幣政策等措施，終于使房?jī)r(jià)改變了持續(xù)上漲的勢(shì)頭。
如果這種措施能夠延續(xù)下去，房?jī)r(jià)逐漸向理性回歸，則對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展無疑是有利的。但讓人意想不到的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整過程中遇到了金融危機(jī)。外需開始持續(xù)萎縮，此前支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)與出口雙引擎面臨著同時(shí)熄火的風(fēng)險(xiǎn)。為了保增長(zhǎng)和保就業(yè)，在外需疲弱難以扭轉(zhuǎn)、消費(fèi)增長(zhǎng)過于平緩的情況下，政府中止了此前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，通過放松二次房貸、降低資本金比率等措施，再次賦予其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。
在中央政府和地方政府的努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快扭轉(zhuǎn)了交易清淡的狀況，先是剛性需求開始釋放，繼而投資需求跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就走出了一波“量?jī)r(jià)齊升”的火爆行情。
全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格從3月份開始環(huán)比增長(zhǎng)，從6月份開始同比增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間僅僅持續(xù)了半年，目前很多一線城市商品房均價(jià)甚至已經(jīng)超過了前一輪周期時(shí)的高點(diǎn)。銷售方面，截止到9月份，今年前三季度全國(guó)商品房銷售面積為58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了44.8%。投資方面，房地產(chǎn)投資在政府項(xiàng)目投資出現(xiàn)疲態(tài)的情況下，很快接過了接力棒，9月份房地產(chǎn)新增貸款增速為37%，已經(jīng)超過了固定資產(chǎn)投資的整體增速。整體來看，9月份的國(guó)房景氣指數(shù)為101.08，已經(jīng)達(dá)到近一年以來的最高點(diǎn)。
本輪全球金融危機(jī)由美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅引起，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)反而“因禍得�！�，房?jī)r(jià)僅僅是象征性地做了一個(gè)“俯臥撐”。
未來必將再度調(diào)整
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整之所以夭折，主要是因?yàn)檫@一產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位太過重要與特殊。
從未來一段時(shí)間來看，保證我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一些宏觀經(jīng)濟(jì)因素仍然存在。
其一，適度寬松的貨幣政策仍將持續(xù)。截至9月，我國(guó)今年新增貸款總額已經(jīng)達(dá)到了8.6萬(wàn)億元，全年甚至有可能接近10萬(wàn)億元，達(dá)到有統(tǒng)計(jì)以來的年度最高。為保證項(xiàng)目貸款的連續(xù)性，明年信貸資金預(yù)計(jì)仍有可能達(dá)到8萬(wàn)億元，大量的信貸資金必然會(huì)向股市和樓市溢出。
其二，從今年8月開始，CPI已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)第四季度將可能實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，國(guó)際大宗商品價(jià)格最近也開始上漲。通脹預(yù)期再起，而房地產(chǎn)將是最主要的通脹防御性投資工具。
其三，隨著美元持續(xù)貶值，人民幣升值壓力重新出現(xiàn)，熱錢再度趁虛而入。今年9月，外匯占款的單月增加額已經(jīng)達(dá)到2008年5月份以來的最高點(diǎn)，流動(dòng)性泛濫將會(huì)推高房地產(chǎn)價(jià)格，這在2007年到2008年上半年之間已經(jīng)表現(xiàn)得非常明顯。
但同樣需要強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)整不充分的情況下，房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的逐步累積，從而給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱憂。
其一，資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫。按農(nóng)行戰(zhàn)略管理部的估算，當(dāng)前北京、上海、深圳等城市的月供收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了50%的警戒線，泡沫跡象明顯。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整就不會(huì)再是半年的時(shí)間，美國(guó)用了三年多，日本則用了十余年，這些都是前車之鑒。
其二，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)產(chǎn)生對(duì)居民消費(fèi)的抑制，導(dǎo)致“保增長(zhǎng)”與“惠民生”之間的政策沖突，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式從“投資-出口拉動(dòng)型”向“消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型”的合理轉(zhuǎn)變。
其三，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與居民按揭抵押貸款的大量發(fā)放，使金融系統(tǒng)同房地產(chǎn)行業(yè)綁在一起，可能會(huì)導(dǎo)致貸款過于集中的風(fēng)險(xiǎn)。
可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來必將再度調(diào)整，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，這種調(diào)整仍將以政府調(diào)控的形式來進(jìn)行。從本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的過程可以大致看出，在未來一段時(shí)間外需對(duì)出口的帶動(dòng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)之前，在除房地產(chǎn)之外的民間投資恢復(fù)正常之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴仍將會(huì)持續(xù)。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)穩(wěn)固之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策才會(huì)逐步退出，而這一時(shí)間窗口，預(yù)計(jì)最早要到明年上半年才會(huì)出現(xiàn)。 |