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收緊二套房貸實際影響微乎其微

2009-11-05 作者:葉檀來源:廣州日報

　　收緊二套房貸可起到一定效果，但用處不大，對投資者的心理影響將大于實際影響。只要房價繼續高漲，能抵消購房成本，為抵御通脹預期，投資性購房仍會源源不斷。
　　作為擠壓房地產泡沫的重要一環，收緊二套房貸風聲又起。
　　從今年8月份開始，南京各銀行大多都收緊了二套房政策；杭州各商業銀行已明確通報關于二套房貸的收緊口徑，從原來的首付兩成、享受七折優惠利率，調高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍；廣州二套房貸優惠利率可能在近期取消，大部分中資行對于二套房貸，不論是否改善型，均不再給予利率7折優惠……
　　收緊二套房貸是試圖從房地產市場剔除投資客的明確信號，看來房地產資產泡沫已經引起有關部門的警惕，試圖以此來將房地產風險控制在一定范圍內，達到不增加銀行房貸風險，不激怒太多尚未購房的中產夾心層的目標。
　　7月17日，銀監會披露銀監會主席劉明康在第三次經濟金融形勢通報會上的講話，其中明確表示要控制貸款風險，嚴格執行“二套房”標準。以此為標志，2008年10月開始的“改善型”二套房貸放松期結束，房地產拉動經濟的一波高峰期已經過去。
　　收緊二套房貸可以起到一定的效果，但是用處不大，對投資者的心理影響將大于實際影響。房地產投資者基本上看的是投資風險與預期收入，只要房價繼續高漲，能夠抵消購房成本，為了抵御通脹預期，投資性購房仍然會源源不斷。關鍵是房價上升的預期能夠輕而易舉地抵消利率上升1.1倍的成本，在金融危機發生之前，政府一直在加息抑制房價，結果是烈火烹油，越燒越旺，原因就是投資者看到房地產上漲預期沒有發生改變，政府真想釜底抽薪的話，只有兩種選擇，通過人民幣升值撲滅通脹預期，或者通過加征房產交易的資產利得稅，使投資客收益大減。
　　目前購房交易費用處于歷史低位。如果到12月末，恢復交易環節的稅費，將增加購房者負擔。“房貸優惠”取消后，即使按央行對普通商業貸款利率下浮15%的底線計算，房貸利率也將上升1%，這相當于房價上漲6%。房價上升所獲收益預期如果超出6%甚至達到10%以上，投資者毫無疑問會繼續買房，如果數次加息、提高稅費，使投資收益直線下降，投資者自然會偃旗息鼓。
　　此次收緊二套房貸對投資房地產市場將有明顯的心理影響，但不會發生實際影響。所謂心理影響，即投資者會趕在稅費轉變、利率轉變的時間節點之前加緊過戶交易，以趕上政策紅利的末班車，這也就是10月底商品房交易量異常增長的重要原因。
　　但是，貨幣貶值的預期并沒有變。投資者在金融危機發生之初猶如驚弓之鳥，在貨幣貶值預期與實體經濟壓力之下，加上政府的救市之舉，導致房地產市場如火烹油。目前人們對樓市的興趣還未徹底消退，原因很簡單：這是一波由政策與資金推動的行情，也是資產泡沫預期推動的行情。這兩個主要預期現在還沒有變。
　　關鍵的關鍵是，目前實體經濟乍暖還寒，如果房地產市場受到打壓下行，財政的非稅收入將大大減少，這是地方財政不可承受之重；如果房地產成交量與投資量下降，GDP增長會受影響。誰都不知道下一步政策是什么，一切根據實體經濟數據進行適時微調。當實體經濟真正好轉，房地產市場的治理殺手锏也該出臺了。

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