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| “讓利于民”方能解房價(jià)“死結(jié)” |
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年年兩會談房價(jià)，今年兩會也不例外，惟一的改變是，談的人更多了。在全國政協(xié)的各項(xiàng)提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的提案幾乎占據(jù)半壁江山，而其中保障性住房、物業(yè)稅征收以及房地產(chǎn)信貸調(diào)控成為關(guān)注焦點(diǎn)。
此次全國政協(xié)委員的提案，劍鋒所指有兩個(gè)方向：一是抑房價(jià)，方案主要是加稅，包括提高土地增值稅、征收房屋空置稅和物業(yè)稅等。二是建設(shè)保障型住房，加大保障型住房的層級，讓經(jīng)濟(jì)適用房退出歷史舞臺。前者是為了普羅大眾買得起房，后者是為了中低收入階層住得上房。
物業(yè)稅是專門針對投資性購房的懲罰性稅收，由地方政府參與投資紅利的分配，對于高房價(jià)可以一劍封喉。除了物業(yè)稅之外，其他加稅舉措在增加政府收入的同時(shí)，對改善房地產(chǎn)環(huán)境毫無益處。
我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)不少，早在2008年兩會期間，王超斌、蔡繼明等10位全國政協(xié)委員，聯(lián)署了一份《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房價(jià)格上漲的建議》。委員們通過調(diào)研得出結(jié)論：房價(jià)過高與政府對房地產(chǎn)業(yè)課稅過重緊密相連，有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費(fèi)總計(jì)占房價(jià)的15%～20%，而這種稅費(fèi)已占到地方財(cái)政收入的30%～50%。
從以往的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)價(jià)格是越加稅，越上漲。因?yàn)檎屯顿Y者可以通過減少土地供應(yīng)、通過囤地獲得最多的土地紅利，羊毛出在羊身上，一切成本由購房者承擔(dān)。除了物業(yè)稅之外，其他房地產(chǎn)稅費(fèi)上漲無助于平抑房價(jià)。
建設(shè)住房保障體系眾望所歸，難題是保障型住房建設(shè)資金從何而來。政府提出到2011年建設(shè)750萬套保障性住房的目標(biāo)，與實(shí)際需求相差450萬套，如果算上農(nóng)村的貧困人群，保障性用房的建設(shè)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。中西部建設(shè)保障型住房需要中央財(cái)政補(bǔ)貼，中央財(cái)政的來源是加稅或者央行印鈔，地方財(cái)政的來源仍是土地，或者通過城市投融資平臺向銀行借錢，作為錢袋子的銀行已經(jīng)對地方財(cái)政擔(dān)保借款高度警惕。
建設(shè)保障型住房的資金來源只能由地方政府將土地收入反哺。全國人大代表宗慶后建議改革供地方式，建立三三制住房制度的基本框架，即保障性住房以政府劃撥方式供地，解決低收入家庭的住房問題。其實(shí)現(xiàn)在正是這么做的，但缺少監(jiān)督的結(jié)果是，零地價(jià)、低地價(jià)的保障住房用地越來越少。
全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院金融系主任李稻葵建議，以這些保障性住房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益進(jìn)行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設(shè)資金問題。新加坡與香港地區(qū)的房地產(chǎn)信托基金確實(shí)成功，但移植到內(nèi)地，房地產(chǎn)信托穩(wěn)定的現(xiàn)金流從何而來？其贏利的實(shí)質(zhì)同樣是政府的低地價(jià)紅利和物業(yè)收入一起轉(zhuǎn)移到信托基金中。
一切都指向了地方政府是否肯出讓房地產(chǎn)紅利，是否愿意承擔(dān)責(zé)任解決住房民生難題。令人欣慰的是，北京提出2010年各類政策性住房用地占全市住房供地50%以上，以50%土地收入反哺保障房，將50%的土地用于保障型住房建設(shè)。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的阿喀琉斯之踵，房地產(chǎn)死結(jié)不破，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)難興，公共財(cái)政難公開，民生保障難解。
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