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調控房價關鍵是收縮貨幣

2010-04-15 作者:劉曉忠來源:21世紀經濟報道

4月14日國家統計局公布的數據顯示，全國70個大中城市的3月份房屋銷售價格同比上漲11.7%，高于2月份同比10.7%增幅。3月份房價漲勢呈現出了明顯的全面開花，如果說北京、上海等一線城市房價呈加速上漲的話，那么海口、三亞等二線城市的房價漲勢當以極速賽車論之，其中官方公布海口和三亞房價漲幅超過了50%。面對瘋狂的漲勢，住房和城鄉建設部的相關負責人表示，房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。
　　判研最近相關部委密集出臺的諸多房市調控政策，其中心議題都聚焦于調控房價，其目標為避免房價過快上漲；且其政策同時在房市供需兩方面施力，以避免以往調控過度偏向單一的供給或需求局面所帶來的明顯政策失誤。
　　實際上，當前房價是在現有的市場秩序下供需雙方進行試錯博弈而形成的價格，其價格是對現有房市的客觀反映。當前極速飆升的房價恰為目前房市已由實用性需求（居住）為主的市場蛻變成了一個以投資或投機為主的投資品市場——真實自居需求正不斷被擠出房市。目前房價是投資性市場房價，其房價走勢取決于“倒買”房產的成效。而當前市場對極速上漲的高房價怨聲載道，其本質上是訴求當前房市的實用性需求功能。目前政府調控房價，目的則是緩解自住需求者對房價飆升的不滿。
　　然而，政府調控房價不僅牽制了房價的市場化形成機制的正常運轉，而且致使房市失去了匹配需求的對應支撐，導致房市既不能正常反映目前投資、投機需求形成的房價，也無法滿足真實的自住需求的市場價格。以限制購置多套房和大批量購房的政策為例，此乃為投資和投機需求者設置購買壁壘的手段緩解炒作行為。
　　目前出現的這種投機和投資驅逐真實自居需求的劣幣驅逐優幣現象的原因。一方面，在國民收入分配過度失衡，貧富差距拉大，且隨著產出缺口不斷積累，加之現有壟斷行業對私人部門投資的準入限制，使其投資渠道逼仄。這使得原有閑置民資（如浙江炒房團）和新近從制造業撤出的產業資本進入房地產等資產市場尋求財富秒殺效應。
　　另一方面，當前房市的過度投資功能化是流動性泛濫在資產價格市場的集中表現，是一種典型的貨幣現象。全球金融危機以來，中國政府在推出4萬億刺激計劃的同時，積極出臺各種優惠政策刺激房地產市場。這使過度寬松的貨幣政策釋放的流動性迅速流入房市，使房價從去年3月開始走高到目前近似失控，尚不足一年的時間。而2004年—2007年的上一輪房價小周期，完成這一過程花費了大約三年的時間。
　　顯然，在不徹底改變當前過度寬松的貨幣政策，不及時調整利率和人民幣匯率的前提下，通過行政式的限買限賣等手段調控房價，只是增加房產交易市場成本、摩擦成本。

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