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| 2007-06-06 作者：時寒冰 來源:上海證券報 |
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6月4日，《新快報》刊發(fā)了一篇《人口結(jié)構(gòu)可能令房價漲十年》的評論，文章指出：今年全國普通高校招生報名人數(shù)首次超過1000萬，創(chuàng)歷史新高。6-10年后，這些人都將進入婚嫁年齡，而且隨著中國的城市化進程，這些人中的絕大多數(shù)今后都將集中在中國的城市中，從而支撐著中國房市的需求。其結(jié)論是：未來十年之內(nèi)，“房價要想下跌，除非中國政府有回天之力，也許你不相信，但是現(xiàn)實將會告訴你”。
這種鼓吹房價上漲十年且政府無回天之力讓房價下跌的論調(diào)，具有很大的危險性，它在客觀上起到的效果是：從另外一個角度促使政府放棄調(diào)控房價的努力，以維護開發(fā)商等既得利益集團的利益。
人口結(jié)構(gòu)的確可以影響房價。比如日本，二戰(zhàn)后它的人口出生率一度達到33％。，當這批嬰兒長大成家后，必然造成住房需求的增大，推動房價和地價的上漲。因此，日本從上個世紀70年代開始房價持續(xù)大幅度上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，一直下降到10％。以內(nèi)。等這批嬰兒長大成家后，對住房的消費需求也呈下降趨勢，因此，日本房價從1991年后開始持續(xù)暴跌，這其中有日本房地產(chǎn)泡沫驟然破滅的因素，也有人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的因素，或者說，人口結(jié)構(gòu)的變化加快了日本房市泡沫破滅的步伐。
現(xiàn)在我們看中國的情況。從上世紀五、六十年代開始，由于政府鼓勵生育，我國人口出生率一度達到40％。以上，一直到1982年國家實行計劃生育政策以后，人口出生率才開始下降。當六、七十年代出生的人成家后，就成為對住房的最直接需求者，推動著房價的上漲，我國房價自上世紀90年代末開始上漲與此有著直接的關(guān)系。
但是，這種情況正在悄然發(fā)生變化。假設(shè)1982年以后出生的孩子在27歲左右成家，那么，他們對住房的需求旺盛期大約在2009年前后充分釋放出來，參照日本的情況，當這些獨生子女接替70年代人的接力棒，成為住房的需求者，那么，他們對住房的需求其實是處于下降軌道中的，最顯而易見的道理是，多子女消費時代過去了，消費需求總量將減少。
《人口結(jié)構(gòu)可能令房價漲十年》作者犯下的一個錯誤是，把高考人數(shù)的逐年增加等同于年輕人數(shù)量的增加，進而得出住房需求增加的結(jié)論，實際上，高考人數(shù)的增加與此并沒有直接聯(lián)系，現(xiàn)在高考的人數(shù)增加其實與高校擴招有關(guān)。我國剛恢復(fù)高考時，參加高考的人數(shù)只有30多萬人，你能說當時的年輕人少嗎？而且，我國自2001年取消了高考考生年齡和婚姻的限制后，各個年齡階段的人都可以參加高考。
更重要的是，這位作者忽略了一個極其重要的因素，即住房的存量。獨生子女成家后，雙方父母的兩套乃至多套房屋將在未來某個時間留給他們，假設(shè)他們留下一套自住，而把剩余的住房推向市場，那么，就會增加市場中的住房供應(yīng)量。事實上，隨著多子女時代消費的結(jié)束，一個住房存量釋放的時代將隨之到來。房價在供應(yīng)量增加而需求量逐漸減少的雙重擠壓下，走向下跌乃是順理成章的事情。而且，到那時，人民幣已經(jīng)充分升值，它對房價上漲的助推力減弱，房價同樣面臨著利空壓力。
隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，支撐我國房地產(chǎn)走牛的一個重要力量將逐漸消亡，2009年以后，我國房地產(chǎn)市場的需求將因此出現(xiàn)一個斷層，所謂人口結(jié)構(gòu)推動房價再漲十年且政府都難以調(diào)控下來的結(jié)論，難道還不夠荒謬嗎？ |
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