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| 2007-07-24 作者：馬紅漫 來源:東方早報 |
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大暑節氣，全國的樓市也一片火爆。據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點。2007年以來，一度出現低迷的全國房產市場仿佛一夜間就火爆起來，在南國深圳，甚至出現房價半年內飆升50%的罕見狀況。
在上海，樓市也似乎在隨氣溫逐漸走高。統計顯示，今年上半年，上海商品住宅成交量高達1046.4萬平方米，比去年同期增長22.9%，平均成交價格也上漲了4.16%。樓市的火爆讓曾經一度絕跡的徹夜排隊買房現象再現上海。而在二手房市場上，中介坦言，只要有房源就會有多個買家來搶購。
樓市的火爆讓投資客樂在其中，房市“坐莊說”也甚囂塵上，有業內人士甚至有根有據地測算，如果擁有數十億元資金就可以在某些地區人為地操縱房價，從而成為類似股票市場的樓市“莊家”。
然而當以生活居住為最終目的的房產，在某些投資者眼中完全異化成為投資用途的“股票”時，那么這個市場顯然已經偏離其真實價值。市場經濟中最基本的規律就是，任何一個產品，無論它是消費品，還是投資品，價格偏離價值只能是暫時的，長期看來必然要回歸價值本身。盡管沒有人能夠準確預知這樣的回歸將在何時以何種方式來臨，但是對于房地產市場投資者而言，各種風險正在悄然的積累：
首先，國內主要城市的房價已經遠遠脫離了居民的收入水平，系統性風險越來越明顯。測算表明，北京、上海、廣州、深圳4個城市的房價收入比都已經超過12倍，已經超過國際標準2倍以上。當房價已經在大部分地區讓大部分人群難以承受，也就意味著市場價格已經嚴重偏離合理價值，市場價格自我矯正的系統性風險越來越大。
其次，政府的房產調控政策極有可能進一步強化，預期中強烈調控政策的出臺，將構成房產市場投資的政策性風險。盡管三年來的調控似乎換來的卻是房價的一片漲聲，但調控政策的一時失靈，絕不意味著面對房價的逆勢飆升，房產調控政策會缺乏強硬的措施。恰恰相反，從未來政策預期看，物業稅的醞釀實施將會構成對房價非理性飆升的致命一擊。而既有推進中的調控政策，諸如嚴查房產商違規交易、“9070”項目逐步竣工上市，以及增加房產土地供給等等措施，都將逐步發揮其調控效果，政策落實后的作用正在積累并強化，一旦政策合力集中爆發，將會給房價帶來實質性的政策“拐點”。
第三，房產投資者的投資風險也在逐步顯現。熟悉股市的投資者都知道，市場對于股價合理性的判斷依據是上市公司的盈利能力。同樣的，對于房產投資是否可行，理性的判斷依據并非是未來房價的走勢，而是購房價格所能獲得的租金回報高低。而與樓價不斷飆升形成鮮明對比的是，各地的房屋出租價格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報率僅有4%，這一投資回報水平甚至不及同期的通貨膨脹比率。但與微薄的價值投資回報相反，對于投資者而言，一旦房價出現大幅調整，則意味著個人資產大幅縮水、銀行負債纏身，甚至可能導致個人信用破產，徹底改變自己的人生軌跡，房產投資的巨大風險與理性收益明顯不對等。
“樓市有風險，投資需謹慎”，很多投資者也許認為這是老生常談，“博傻”的心理決定了他們不會愿意輕易收手。每個投資者都在夢想能逃脫接到“最后一棒”，但是，所有的人都會這么幸運嗎？ |
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