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前段時間的中央經濟工作會議以及國務院剛剛頒發(fā)的“金融30條”,均讓身處“寒冬”,期盼“救市”的房地產業(yè)得到了一絲溫暖,很多人開始解讀中央經濟工作會議和“金融30條”的精神,并猜想“合理改善居住條件”和“改善型普通自住房”背后的含義。
但據上海易居房地產研究院的四季度市場預測調研顯示,接受調查的房地產企業(yè)中43．8％認為四季度房地產市場成交量將進一步萎縮;51．4％認為四季度房價將會下調;60．6％認為土地招投標市場將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區(qū)域的全國和地方性龍頭房地產企業(yè)都是跌聲一片。在這樣的情況下,中央和地方政府吹出的“政策暖風”能否溫暖寒冬中的樓市？
此前,地方政府屢屢出手“救市”,接著財政部、國家稅務總局和人民銀行聯手出臺政策刺激樓市,但是收效甚微。毫無疑問,政府出臺各種措施穩(wěn)定樓市,其目的是為了穩(wěn)定經濟,但是樓市價格的穩(wěn)定與否還得看自身的價格是否合理,還得看宏觀經濟周期和當下的國內外宏觀形勢,也決定于市場的需求和人們的消費傾向。
實際上,目前我國的房地產價格仍處高位,在出口萎縮,股市暴跌,樓市蕭條,內需難以啟動,全社會的消費傾向壓縮使得宏觀經濟基本面并不樂觀。對此,中央經濟工作會議提出2009年要“保增長、擴內需、調結構”。究竟如何保？如何擴？如何調？
從近期政府出臺的一系列措施來看,“保增長、擴內需”的行動早已展開,中央的宏觀調控政策早在一個月前就已經發(fā)生了重大轉變,將2008年年初的“緊貨幣”調整為“適度寬松”,將“穩(wěn)健的財政政策”扭轉為“積極”。并在華盛頓會議召開前夕,中國政府拋出了4萬億元刺激經濟的方案和十條擴大內需的措施,欲“拋磚引玉”,提升人們對未來中國經濟的信心。據報道,“4萬億元”出來后確實引來了地方政府“18萬億元”的投資大單,而且很多地方政府都曬出了自己的投資項目,據悉,某省要建10個機場,要建很多高速公路,還要建什么園林、什么遺址,而且很多地方政府的項目大都與房地產業(yè)有著千絲萬縷的聯系。
據數據統(tǒng)計,今年隨著樓市的低迷,導致地方政府土地出讓收益下降,同比去年全國地方財政土地收益平均萎縮50％以上,有些地方甚至下滑超過80％。如此一來,樓市低迷、房價下跌,就嚴重打擊、動搖了地方財政的基礎。在這種情況下,一些地方政府會千方百計地主導各種資金來替房地產“托市”,而“救市”新政頻出也就不難理解。
據筆者了解,一些地方政府為了達到炒高地價和經營城市的目的,通過市政府搬遷、火車站遷移、將房地產老板提拔為副市長,“房地產市長”想方設法地去配合房地產經營,由此可見各地方政府已經成為名副其實的房地產“開發(fā)商”。顯然,在利益的驅使下,地方政府將“引來”的資金投入房地產業(yè)和房地產相關領域就成了必然,或許“4萬億元”中有很多資金將會流入房地產領域。
在短期內,地方政府引資“救市”或許會對房地產市場起到一個間接的支持作用,因為目前國內很多地方政府都有穩(wěn)住房價、繼續(xù)高價賣地的沖動,如果他們獲得了中央政府的資金,很有可能會圍繞當地的“房地產”暗做文章,很有可能會通過對基礎公共設施的大量投入和對房地產相關行業(yè)的投入來“圍魏救趙”。
但從長期來看,如果中國經濟基本面不樂觀,如果房地產市場中沒有足夠的購買力,老百姓沒有更多的收入來源,地方政府一味地拉抬救市,很難維持房價長期在“高位”運行的格局,畢竟目前全社會的投資傾向和消費傾向都出現了明顯的萎縮,如果房價跌不出空間,則很難有繼續(xù)上漲的空間。
從目前全世界投入大量基礎貨幣救市的情形來看,很有可能在未來幾年會出現全球性的大通脹,如果這個判斷成立,房地產等資產價格的泡沫也很可能會被繼續(xù)推升。如果地方政府繼續(xù)維持房價的“高位”運行,不讓房價自然回落,將來在泡泡的基礎上繼續(xù)吹泡泡,則十分危險。
所以,中央提出下一步要“調結構”,筆者認為當下不但要調整和淘汰落后生產力,要按照產業(yè)結構優(yōu)化升級和優(yōu)勝劣汰的要求來搞項目建設,還要堅決防止高耗能、高污染、低水平重復建設,除要避免勞民傷財的“形象工程”和脫離實際的政績工程外,還得盡快調整中國經濟自身的構成結構,盡快化解房地產與金融業(yè)之間的不良資產,改變地方政府與房地產業(yè)的利益關系,否則政府投資很有可能會變相進入房地產業(yè),從而導致中國經濟在下階段將會被房地產綁架得更為嚴重。
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