|
3月16日，經歷了4天的2009年“上海之春”房產交易會落下帷幕。據主辦方統計數據，共有13萬人次的觀展客流，較去年參展人數增長了71%；本次房產交易會上有明確購房意向的房源涉及金額約2億元，而現場支付定金的意向成交總交易額也達到1.2億元。
在此之前春節過后，上海樓市隨著氣溫的回升也開始逐漸活躍起來。根據中國房地產指數系統監測數據顯示：2009年2月，上海住宅成交量達到117.32萬平方米，同比上漲超過63%。3月上海住宅交易量繼續走高，單日住宅成交一度高達797套。
這些變化，令不少消費者產生了困惑，一方面，大家都知道樓市處于衰退期，中央也鼓勵開發商降價促銷；另一方面，春節以后，上海樓市的成交量確實出現較大的回升，甚至價格也有所回升，這是不是意味著樓市已經開始觸底反彈？
雖然“上海之春”房展會歷來有樓市風向標之稱，但坦率地說，4天的房展會，還遠不足以明確未來的走勢。
首先，這是“市場之手”和“政策之手”相互發生作用。去年10月之后，中央政府和各地方政府接連出臺救市政策，市場出現回暖跡象，成交量開始回升。但到去年末今年初，市場重歸冷靜，房地產業又開始寄希望于政府出臺新的救市政策，市場上一度傳言房地產業進入了“十大產業振興規劃”。然而新的救市政策并沒有落地，市場終歸還是要走自己的路。
經過一年的調整，加上一系列政策利好的出臺，剛性需求相繼入市以及部分樓盤打折促銷，春節過后，上海樓市確實出現了一些回暖的表象，但總體而言，目前的銷售主要是由打折幅度較大的樓盤帶動的，例如最近熱銷的大寧板塊的某樓盤，其實際成交價格已經回到了2006年的水平。但是，據此就認為樓市已經開始觸底反彈不免有些牽強。一是，宏觀經濟并沒有出現明顯回升跡象。二是，房地產市場調整周期的時間還沒到位。三是，市場供求關系依然呈現膠著狀態。因此，目前樓市仍處在筑底過程中，整體回暖顯然還需時日。盡管“上海之春”參展人數創出新高，但是意向與前幾年相比仍然較低，上海商品住宅成交量相比過去幾年依然偏低，就是明證。
其次，上海樓市的剛性需求一直比較旺盛。一是上海近幾年正好處在一個結婚生育高峰期，每年有十多萬對新人進入婚姻殿堂。在房展會上，有許多參觀者是為孩子結婚來看房探路。購婚房者是目前上海住房剛性需求的主力軍。二是上海近年來還是吸引了不少海內外優秀人才落戶，這些人一旦有了足夠的積累，首先的意愿還是購房。三是，盡管上海人均居住面積已達到16.7平方米，折算成建筑面積為33.4平方米。三口之家就是100平方米，然而就目前情況而言，有50%以上的家庭的人均居住水平是低于16.7平方米，這些家庭寬余的有二居室，緊張的可能只有一居室，他們非常迫切希望改善居住條件。前幾年錯過了買房機會，如今市場正處于調整之際，他們也有要很好把握住機會的愿望。
第三，樓市投資客開始“探路”。這次“上海之春”房展會的人流創新高出乎人們的意料，“上海之春”2006-2008年的參觀人數分別為10萬、8萬和7.6萬，今年13萬的人數比前3年分別增長30%、63%和71%，因此除剛性需求者之外，觀展的人中肯定也有不少投資客的身影。一是房地產市場調整也有10個月之多，除了外環線以外地區和房價出現調整之外，內環以內的市中心樓盤幾乎并沒有過分大的動靜，只不過稍微有些松動而已。因此，目前正好是借機“探探路”、“打打樣”。二是中國股市從6000點到1600多點的巨大殺傷力，使許多投資者深感“股市的兇險”。相比之下，樓市投資到目前來說還未見深度“割肉”之事。因此，在目前情況下，依然有相當多的投資客更愿意“棄股投房”。當然，在目前的市場大環境之下，投資客也僅僅只是“探路”而已。 |