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4月8日上午,廣州白云區法院開庭審理了一起簡單而又特殊的案子:162戶業主以房屋質量問題、逾期交房為由,起訴開發商保利地產。全國首個限價房項目陷入了維權風波。
從當初萬人爭搶的“香餑餑”,到如今遭人棄購、棄住,全國首個限價房項目身陷尷尬處境,其背后到底隱藏了什么？
從表面來看,限價房質量問題是業主拒收的主要理由。2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子,然而這一天卻有很多戶業主拒絕收樓。理由是房屋質量不達標:墻壁漏水,墻面上出現了一些浮皮,地板也出現浮皮。經過4個月的整改,仍有部分業主認為房子質量未達標而拒收樓,從而引發訴訟。
但結合當下房地產市場的背景稍加分析,不難發現,房價下跌才是此事件的真正原因。2006年11月,保利地產以6500元／平方米的最高銷售限價和2557元／平方米的樓面地價競得了廣州白云區金沙洲一幅地塊,這塊地建成后就是全國第一個限價房保利西子灣,第一期只推出843套限價房,以最高銷售限價6500元／平方米的價格對外發售。經過嚴格的篩選抽簽,有1400多位中簽者獲準選房,在開盤當日就有700多套限價房被搶購一空。保利西子灣所在的廣州金沙洲房價在2007年10月達到最高點,超過12000元/平方米,但到今年年初,房價已暴跌至6000元左右。當初有幸抽中限價房的購房者,現在都成為套牢者。
目前,除了廣州之外,北京、成都、南昌、福州等城市都實行限價房政策,隨著房地產市場的變化,這些城市的限價房,也會出現這樣和那樣的問題。
由此引出的問題是,限價房市場風險應由誰承擔？我們認為限價房不是市場經濟的產物,市場風險不應該全部由購房者獨自承擔,而應該由政府、開發商、購房者共同承擔。所謂限價房就是限房價、限居住面積的商品房,售價一般比同類型商品房低三成左右,建筑面積一般在90平方米以下,主要解決中低收入家庭住房問題。按照廣州限價房銷售政策,限價房交樓后五年內不能流通,同時在5年到期后轉手,購樓者還需要彌補地價差額。補償額是按轉手時評估價格與限價房開盤銷售時價格差額的70%征收。也就是說,限價房基本上剝奪了房價升值給購房者帶來的收益。現在不僅遭受了套牢之苦,而且將來升值了,大部分還要上交政府。因此,政府可以考慮將限房價轉為普通商品房,用以解決限價房目前的困境。
從限價房的市場風險可以看出經濟適用房的市場風險也是不容忽視的。經濟適用房也是住房保障政策的產物,也有限價房的共性和特征,只不過供給的對象是低收入家庭。因此,欲化解其風險,一是經適房的交通條件一定要快捷,二是各項配套設施一定要完善。否則,經濟適用房的棄購、棄住現象也可能出現。（作者為上海社會科學院房地產業研究中心教授）
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