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下調工業用地價格重心在刺激民間投資

2009-05-15 林之源來源:東方早報

近日，國土資源部下發《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》，決定對《全國工業用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調整，即變相下調工業用地最低出讓標準。通知要求,各市縣國土資源管理部門在工業用地出讓前應當根據土地估價結果、土地供應政策和最低價標準等集體決策、綜合確定出讓底價。對各省市確定的優先發展產業且用地集約的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《標準》的70%執行。
此次土地打折行動凸顯出國家力圖營造經濟刺激氛圍的又一努力。在通過放開信貸降低企業的資金成本后，在土地成本方面做出的可以預期的良性政策。當前國內工業用電量持續下滑，國外經濟難見曙光。諸多數據表明，須多方面降低微觀經濟的運行成本，才能進一步挖掘民間資本投資積極性。當前工業用地的價格下調可能使原有因土地價格過高而推遲和放棄的投資項目重新得以啟動。
　　因為國內外需求下降導致企業投資積極性不足等原因，土地需求進一步萎縮，土地流拍時有發生，最終土地成交面積過低。而土地供給方面，早先，為遏制工業用地“零地價”甚至“負地價”出讓,國土資源部規定2007年1月1日起所有工業用地出讓確定價格時必須執行最低控制標準。因為國家價格管制等因素，結果是土地價格調整的靈活性降低，無法根據市場需求做出快捷應對性調整。根據國土部近日發布的主要城市地價監測報告，2009年一季度全國工業地價增長率環比下降1.08%，同比下降1.10%。因此，可以說很大程度上國家此次調整最低地價，其實是根據市場形勢，跟蹤追隨市場均衡價格的表現。這也凸顯出國家土地價格管制在應對經濟波動時的滯后性與被動性。當然，其帶有管制色彩的避免地價拍賣價格過低的正面作用也不容忽視。
　　在整體微觀經濟的層面上，國家此前就有挖掘引導民間投資的想法，如國家發改委等部委正在起草刺激民間投資的政策，重點包括再次下放項目審核權。在信貸放開遭到部分質疑之后，國家仍然堅持了信貸開閘策略。與這一政策互為補充和配合，土地價格下調將進一步挖掘民間經濟潛力和活性。為了更好地與土地市場實際相契合，有必要對全國各地的工業用地的潛在均衡價格做科學估測，針對不同區域做出降價幅度的靈活改變。
　　對地方政府而言，下調工業用地最低出讓標準意味著在土地處理方面有了更大的彈性空間，土地流拍的可能性應該會降低。價格的降低會吸引一批新的購買者，在經濟危機地方財政趨緊的情況下帶來部分財政收入。財政收入的增加會部分緩和中央與地方政府通過向高收入人群加稅來獲得財政收入的壓力，避免在經濟危機期打擊中高收入人群的消費積極性，以致給經濟運行帶來負面影響。仍然存在的土地價格底線管制也不會導致諸多土地資產以過度擴張的形式大量流失。
　　對企業而言，如果所投資的本身就是生產周期較長的行業，則現在趁諸多成本下跌的時機開工，待相關工廠建成，全球經濟走出經濟危機，則剛好與上行的內外需求相對應。所以現在應是中長周期企業投資的良機。即使是生產周期較短的企業，因土地成本、信貸成本和人力成本的降低，其總成本也呈下滑趨勢。因此也較容易以低價獲得競爭優勢。此前調查顯示，民間資本投資積極性下降明顯，以前會拿利潤的90％用于投入再生產，現在降到不足一半。相信在國家多方面降低企業投資成本之后，民間投資積極性能有所上升。

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