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5月25日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》。作為其中一項內(nèi)容，“研究開征物業(yè)稅”引發(fā)了業(yè)界大討論。該通知對物業(yè)稅的表述是“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，以上工作由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負責”。
物業(yè)稅是我國稅制改革的一項重要內(nèi)容，早在2003年就提出來了，但由于涉及到復(fù)雜的制度問題、法律問題，物業(yè)稅的開征始終是雷聲大、雨點小。本次國家發(fā)改委又在正式文件中提出要在2009年研究開征問題，并且指定了負責單位，即財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部等四部委。這說明與以往的試探性討論不同，這次研究開征物業(yè)稅確實進入了政府的決策日程。
物業(yè)稅之所以引起業(yè)界的大討論，聚焦點是物業(yè)稅將在很大程度上影響房價的走勢。實際上從經(jīng)濟學角度看，稅、費、租都將增加產(chǎn)品的成本，物業(yè)稅也不例外。如果物業(yè)稅出臺的同時，土地出讓金和相關(guān)房地稅費能夠取消，造成住房的總稅費水平不變或者降低，那么住房價格才有可能下降。
不過，從我國當前的財政稅收體制看，上述情況在短期內(nèi)很難實現(xiàn)。首先，地方政府目前很難擺脫土地財政的束縛。作為政府本身也很清楚，靠賣地支撐地方財政是不會長久的，因為土地總有一天會賣完。但在巨大的制度慣性作用下，地方政府又不得不維系土地財政體制，否則在巨大的財政支出壓力下，地方資金會更加捉襟見肘。
其次，土地出讓制度是物業(yè)稅出臺的巨大障礙。房改后我國實行商品化住房分配制度，由于土地國有性質(zhì)不能改變，經(jīng)過制度創(chuàng)新設(shè)計，我國實行土地批租制度。消費者購買住房獲得70年土地使用權(quán)和附著在土地之上的房產(chǎn)的完全所有權(quán)。物業(yè)稅本質(zhì)上是財產(chǎn)稅，征稅標的是個人財產(chǎn)。在國家已經(jīng)征收了70年土地出讓金的情況下，物業(yè)稅如何與土地出讓金協(xié)調(diào)？土地并非個人財產(chǎn)，房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，但物業(yè)稅是否可以單獨對房產(chǎn)進行征稅？兩者是否可以分割開來，房產(chǎn)價值又如何計算？這些都是非常棘手的問題。
再次，物業(yè)稅涉及到其他房地產(chǎn)稅費的整合問題。征收物業(yè)稅其目的并非是解決短期內(nèi)政府面臨的財政困難，而是著眼于長久的公共財政體系的穩(wěn)定。同時，物業(yè)稅與國際接軌也有利于整合目前稍顯復(fù)雜和紛亂的房地產(chǎn)稅收體系。目前房地產(chǎn)稅收包括營業(yè)稅、增值稅、契稅等。如果不改變現(xiàn)狀，而直接征收物業(yè)稅，重復(fù)征稅問題就不可避免。后果就是，造成買房人背負更大的負擔，租房的人同樣會受到稅賦轉(zhuǎn)嫁的壓力。很可能的后果是，房地產(chǎn)價格會因為稅負成本的增長而被動上升。
綜合來看，業(yè)界應(yīng)當達成這樣的共識：物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對建立地方公共財政體制的努力與期待。
物業(yè)稅的問題應(yīng)從長計議、認真研究，短期內(nèi)出臺可能性不大。但從我國房地產(chǎn)長遠的穩(wěn)定發(fā)展以及公共財政的穩(wěn)定和可持續(xù)考慮，物業(yè)稅是必須推出的。
（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）
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