|
國務(wù)院去年12月出臺(tái)的131號(hào)文件，將在今年的12月31日到期。這項(xiàng)政策的主要內(nèi)容是，對自住型和改善型住房信貸實(shí)行優(yōu)惠政策，首付比例降至20%，利率打七折；此外，對二手房交易的營業(yè)稅也進(jìn)行了大幅調(diào)整，比如原來超過5年免征改為超過2年即免征。
這項(xiàng)政策在去年出臺(tái)時(shí)，適逢金融危機(jī)愈演愈烈之際，地產(chǎn)市場一片低迷，于是這項(xiàng)政策當(dāng)然被解讀為一項(xiàng)“救市”政策和“優(yōu)惠政策”。如今時(shí)過境遷，最新的數(shù)據(jù)顯示，9月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比增速創(chuàng)12個(gè)月以來新高。房地產(chǎn)市場，較之去年的肅殺景象，已經(jīng)是另一番天地了。在此背景下，這一即將到期的政策該何去何從，是否延續(xù)下去，引人關(guān)注。
如果將此政策僅僅理解為非常時(shí)期的非常規(guī)救市手段，在市場環(huán)境已然改變之后，政策使命當(dāng)然應(yīng)該宣告終結(jié)。回到去年制定這一政策的初衷，管理層救市的意愿的確是非常明顯，而之所以作出救市的決策，或緣于房地產(chǎn)市場在中國國民經(jīng)濟(jì)中扮演的特殊角色。一直以來，房地產(chǎn)市場被看成是中國經(jīng)濟(jì)增長的引擎，或曰“支柱產(chǎn)業(yè)”，地產(chǎn)市場萎靡不振，將拖累整體經(jīng)濟(jì)的走低，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的特定背景下，出臺(tái)救市政策似乎也是不得已而為之。
中國的房地產(chǎn)市場的確有其特殊性，但筆者認(rèn)為，這一特殊性，不能僅僅理解為“支柱產(chǎn)業(yè)”。更重要的是，住房乃是最重要的民生產(chǎn)品之一，在福利分房的住房保障體系被取消之后，在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民住房需求的事實(shí)之下，商品房市場其實(shí)是承擔(dān)了住房保障制度的功能。這原本是政策目標(biāo)的錯(cuò)位，但卻是不得不面對的事實(shí)。因此，房地產(chǎn)政策的制定，至少應(yīng)該在兩重目標(biāo)之間達(dá)成一個(gè)平衡：一方面須維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)引擎作用，促進(jìn)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷兩旺；一方面又要充分考慮到商品房供應(yīng)的住房保障功能，在目前驚人的高房價(jià)之下，政策目的應(yīng)該是盡量減輕一點(diǎn)居民的買房負(fù)擔(dān)，讓居民還能夠買得起房。
可是，以往的政策，更多的是關(guān)注前者，而對住房的民生性質(zhì)關(guān)注的太少了。倘若立足于這兩重政策目標(biāo)，那么至少對自住型和改善型住房信貸實(shí)行優(yōu)惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策應(yīng)該繼續(xù)延續(xù)下去；甚至，調(diào)整二手房交易營業(yè)稅的措施也應(yīng)該得以繼續(xù)，因?yàn)檫@一政策客觀上加速了二手房的流通，對減輕居民的購房壓力仍然是有所裨益的。
如此一來，是否會(huì)加劇目前烈火烹油的房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢，促使房價(jià)的進(jìn)一步“非理性”上漲呢？這就需要看一看助推今年房地產(chǎn)市場加速上揚(yáng)的根本原因是什么了。導(dǎo)致本輪市場走高的原因，關(guān)鍵當(dāng)然是在于今年急劇擴(kuò)張的信貸投放，今年上半年信貸投放達(dá)7.37萬億元，貸款的增幅達(dá)到
33％-40％，是新中國成立以來最大的信貸增幅。如此巨額的增量信貸投放，由于缺少實(shí)質(zhì)性的投資機(jī)會(huì)，直接后果就是導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此，邏輯上，去年的131號(hào)文件并不是本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的始作俑者，如果信貸投放維持這一態(tài)勢，房價(jià)上漲是很難避免的。即便從調(diào)控房價(jià)的角度，也應(yīng)該從管住整體信貸投放量入手，而不應(yīng)該讓有助于民生的房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策就此無疾而終。
（作者為浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授）
|