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今年以來，國家就房地產行業連續出臺多項政策，其重點是限制對房產的投資與投機行為，以此來抑制房價的過快上漲。應該說，這些政策都是很有威力的，如果嚴格執行，那么炒房資金不但將失去杠桿，同時交易成本會明顯上漲，投資效率將大大下降。另外，對房產的投資，還存在被征收保有稅的風險，因此今后擁有超過標準的房產，有可能將不得不背上沉重的稅務負擔。由此，也有人就預測中國的房地產行業進入拐點了，從此房地產作為投資品的色彩將逐漸褪去，回歸其主要作為居住品的商品特征。這樣一來，那些炒房資金，也許就會離開房市了。
當然，這樣的前景會在什么時候出現，甚至究竟會不會真正出現，都是見仁見智，現在非常難預期。不過，在如此之大的調控政策壓力下，那些集聚在房產市場，以炒房為主要操作方向的資金將何去何從，倒的確是值得思考的問題。有人提出，炒房資金想必會轉移方向，而炒股由于和炒房有一定的共通之處（譬如盈利方式都是低買高賣，不看重股票紅利與房屋租賃收入等），所以股市很可能就成為下一個目標。
果真會如此么？要想弄清楚這個問題，先要弄明白為什么在房產市場上會聚積如此巨量的資金。自上世紀90年代起，中國開始加速城市化、工業化，并且推行住房制度改革。由此拉開了房地產業大發展的序幕。這些年的實踐證明，由于房產供應受到土地等多種因素的制約，始終跟不上由于經濟高增長催生的巨大需求，遂導致多年來房產一直運行在上漲周期之中。雖然樓價也有過階段性下跌，但大漲小跌、長漲短跌的基本特征沒有改變過。買房賺錢的財富效應不斷發酵，促使投資資金涌入樓市，使住房的金融屬性比重越來越大，成為投資品，而這又加劇了供求關系的失衡，進一步推高了房價。
值得一提的是，由于各方面的原因，現在有大量的民間資金急于尋找出路，而有良好保值增值效果的樓市，無疑有很大吸引力。去年，在一些地方，客觀上出現了“國進民退”的局面，而樓市就成了那些從礦山、鋼鐵等行業退出的資金的選擇。應該承認，去年年中開始的房市暴漲，就與民間資金的這種流向有關。顯然，在這里樓市起了替代投資品的作用，而由于業主對房產的控制能力很強，事實上也發揮了避風港的功能。
面對遏制樓價瘋漲，還原住宅作為商品而非投資品的原本面目的房地產新政策，那些炒樓的資金的確需要考慮改變投資方向，轉而進入股市，當然這種可能性是存在的。但退出的資金未必都馬上會選擇股市。從炒房到炒股，完成這個轉變需要時間，而且也不是都能順利實現這個轉變的。
炒房與炒股，雖然都可以視為兼有投資與投機的行為，但其中的差異還是很大的。股市流動性強，周期比較短，漲跌頻繁，這是很多炒房者所難以適應的。2006至2007年間，曾有大量民間資金進入股市，一度也確實獲得了很大盈利，但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重。相應的，樓市盡管流動性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于處于一個長周期中，盈利性更突出，并且還能夠運用金融杠桿，對較大規模的資金來說更為合適。投資方式、盈利模式以及操作理念上的差異，決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。這也就是為什么去年初，股市與房市都處于低谷，但后來真正進入股市的增量資金卻很有限，而大量資金會去瘋炒樓市的緣故。無疑，那種認為有了新的房產政策以后，炒房資金會迅速轉向進入股市的想法，忽視了兩者之間的差異，似乎過于天真了些。
還想提一點的是，就在國內嚴厲調控樓市的時候，海外開發商正大舉進入境內推銷那里的樓盤，并且以辦理移民為誘惑。退出國內樓市的資金，會不會對此感興趣呢？如果有興趣的話，會不會出現境內資金的外流呢？這看似還很遙遠，但如果蔓延起來速度不會慢，若果真大規模出現，負面影響巨大。如何正確地引導那些炒樓資金，給其提供適當的出路，包括采取措施引導進入包括股市在內的其他投資市場，都是現在應該加緊考慮的。常言道，未雨綢繆，事實上現在已經在下雨了，有關職能部門那就更應盡快籌謀對策。
（作者系申銀萬國證券首席分析師） |