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決定未來房價的因素是政策的執(zhí)行力而非現(xiàn)金流。從未來政策的空間而言，有三個因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間。
回顧房產(chǎn)新政一個月以來市場的變化，有三個特點值得關(guān)注：一是成交量銳減：比如，北京交易量和去年同期比較，下降幅度高達(dá)53.3%，和新政出臺前一個月環(huán)比，亦大跌近40%，而廣州在新政出臺之后簽約量同比下降了60%多；二是價格堅挺，盡管成交量銳減，但一線城市的價格無論同比還是環(huán)比，并沒有出現(xiàn)明顯的松動。比如，4月份，北京房屋銷售價格同比上漲14.7%，這已經(jīng)是連續(xù)10個月漲幅擴(kuò)大；其三，各種解讀政策的版本滿天飛，開發(fā)商和政策博弈的心態(tài)躍然。
實事求是而言，以“國十條”為代表的房地產(chǎn)新政，以打擊投資、投機(jī)等不合理的需求為切入點，以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段，以堅決遏制部分城市的房價過快上漲為基本政策目標(biāo)，在短短的一個月時間內(nèi)，基本扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場的預(yù)期：在新政出臺之前，由于房價的瘋漲，絕大多數(shù)人形成了房價會繼續(xù)瘋漲的預(yù)期，引發(fā)了恐慌性的購房需求，一個月后，這種不理性的預(yù)期得到了有力的扭轉(zhuǎn)。根據(jù)各大媒體的調(diào)查，認(rèn)為房價會繼續(xù)瘋漲的比例已大大降低。這意味著房地產(chǎn)新政已初見成效，預(yù)期的扭轉(zhuǎn)為下一步房價的合理回歸打下了一個較好的基礎(chǔ)。
特別是我們看到，繼恒大地產(chǎn)5月5日宣布打折以來，作為房地產(chǎn)龍頭的萬科亦舉起了促銷大旗，堅挺的價格出現(xiàn)了松動跡象。但很多人擔(dān)心，萬科的降價舉動將不會引發(fā)2008年的“帶頭效應(yīng)”，因為2008年時房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍緊張，萬科的降價成為壓垮開發(fā)商心理防線的最后一根稻草，而在今年開發(fā)商現(xiàn)金普遍豐盈的情況下，足以讓開發(fā)商扛一年之久，所以，期待出現(xiàn)2008年那樣的降價潮不現(xiàn)實。
事實并非如此，目前的房地產(chǎn)市場，量縮已是不爭的事實，而量縮是否引發(fā)價跌，取決于三大因素：其一，是政策的執(zhí)行力，歷史教訓(xùn)昭示，政策如果沒有執(zhí)行力，價格下跌就是幻想；其二，開發(fā)商的現(xiàn)金情況；其三，競爭對手的價格策略。在筆者看來，決定未來房價的因素是政策的執(zhí)行力而非現(xiàn)金流。而從未來政策的空間而言，有三個因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間：
一是一季度中國經(jīng)濟(jì)增長了11.9%，這意味著在遏制房價時，經(jīng)濟(jì)增長不會跌破政策底線；二是對地方財政的影響，前不久國家發(fā)改委的官員公開表示，地方政府的債務(wù)風(fēng)險并不大，暗示著房地產(chǎn)新政不會受地方債務(wù)加劇的要挾；其三，目前房地產(chǎn)依然是暴利行業(yè)，即使房價下跌30%，房地產(chǎn)暴利的屬性不會改變，這一點非常重要。這意味著，在房價下跌30%的情況下，開發(fā)商不會壓縮投資，因為其利潤空間依舊寬廣。這三點理由，足以給政策持續(xù)加壓、迫使房價理性回歸提供足夠的保障。如果說開發(fā)商手里足額的現(xiàn)金是最大障礙的話，這其實只是個靜態(tài)的理解，現(xiàn)金流必須動態(tài)予以判斷。不可否認(rèn)，開發(fā)商手里的現(xiàn)金的確比2008年的時候要充裕，但應(yīng)當(dāng)看到，在國家基本關(guān)閉了開發(fā)商的信貸融資和股權(quán)融資的情況下，70%以上的負(fù)債比例讓開發(fā)商的資金狀況并沒有顯示的那么良好，以萬科為例，2009年底現(xiàn)金流雖然高達(dá)230億元，但其負(fù)債卻高達(dá)990多億元，一旦國家繼續(xù)收緊，現(xiàn)金流很快吃緊。
筆者最擔(dān)心兩點：一是在數(shù)據(jù)混亂的情況下，開發(fā)商唱“苦肉計”，以房價暴跌的虛假數(shù)據(jù)為政策減壓；二是某些地方政府執(zhí)行不力，房地產(chǎn)新政一月以來，大多數(shù)地方政府至今仍未出臺實施細(xì)則。既然“國十條”明確，控制房價不力的地方要追責(zé)，那就從督促地方政府盡快出臺細(xì)則追起吧。 |