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最近房地產市場上“一漲一降”的新聞引起了廣泛關注。一邊是深圳某些樓盤價跌引發的業主斷供話題；另一邊則是專營商業地產的SOHO中國逆勢而動，試圖以漲價促銷售，宣布從9月1日起旗下樓盤漲價5%。
聯想到今年年初的房地產“拐點論”，也是引發一場“口水”大戰。不久前，中國房地產開發集團董事長孟曉蘇曾引用董建華的話表示，什么價格都可以降，只有房價萬萬降不得。孟曉蘇以香港為例，香港發生過房價下跌，當時人們也是盼望房價下跌給大家帶來福音，結果是17萬人成了“負翁”，2萬多套房子積壓，香港經濟為此受到損失，香港社會為此不斷發生動蕩。
那么，房價真的降不得嗎？開發商的定價有漲有跌，僅僅是營銷手段，還是對市場走勢的判斷出現了分歧？我們不妨從當前市場的現狀來分析房地產是否進入下降周期。
從全國總體來看：房地產投資增速回落，成交量下降，房價漲幅趨緩。根據房地產周期分析，我國房地產開始進入衰退階段。
一般認為，房地產業的周期波動是房地產業在發展過程中的擴展和收縮的交替循環。房地產標準周期分為四個階段：第一，繁榮階段(膨脹)，特征是交易量急劇上升，市場中投機者活躍；房價越來越高，逐漸達到頂點；房地產經營利潤非常高，投資量急劇增加；樓花交易大。整個房地產市場呈現欣欣向榮的景象。第二，衰退階段(收縮)，特征是交易量急劇減少，房價雖仍在上升但漲幅減緩，并出現下跌跡象；市場推出樓盤逐漸減少，實力差的發展商難以維持。第三，蕭條階段(停滯)，特征是交易量銳減，樓花交易量降幅更大，樓花價繼續下降，甚至大大低于現樓價。第四，復蘇與增長階段(調整與恢復)，特征是交易量回升，房價上升并呈持續增長趨勢；房地產投資逐漸增加，整個房地產市場又進入繁榮階段。
1998年，我國住房市場開始進入真正的市場化時代。房地產市場在北京、上海等大城市率先激活。從2003年以來，中國各地房價一直處于快速上漲態勢，雖然2005年實行的房地產宏觀調控，使房價上漲速度暫時停頓了一下。然而進入2007年，房價一路沖高，全國商品住宅銷售價格漲幅高達10%以上。北京、深圳、上海的房價漲幅盡管統計數據也在10%左右，然而房價的實際漲幅數倍于10%，實際上是處在最后的瘋狂階段。
進入2008年，我國房地產市場成交持續低迷、融資渠道受阻，去年開發商的瘋狂拿地，使大多數開發商陷入前所未有的資金困局。今年上半年，內地土地市場顯得尤為冷清，深圳、廈門、南京等地土地流拍現象屢屢出現，并有大量土地以底價成交。昔日的“地王”不惜以被扣罰數千萬元人民幣土地出讓金的高昂代價，紛紛退地自保。以上這些特征正是房地產市場衰退的表現。
如果說房價只能漲不能跌，那就太一廂情愿了吧。近日有媒體報道：某樓盤售樓處闖入一些前期購房的準業主，拉住一些前去看房甚至準備簽約的購房者，告誡他們不要買房，否則遲早也會淪為“退房團”的一員。房價跌了就要退房、斷供的人士這種基于個人情緒化基礎上的“只能漲不能跌”，其實只說明中國投資者的不成熟，而不是房地產市場可以回避自身經濟周期規律的理由。
中國股市從6000多點大跌到目前的2300多點，跌幅高達60%以上。當股市處于高位時，當時輿論也是說只能漲不能跌，理由更是一大堆。事實上，任何一個市場都存在經濟周期的問題。我國宏觀經濟未來發展的不確定性，引發對未來經濟的擔憂，房地產市場是不可能獨善其身的。股市有風險，入市需謹慎。由于房地產價格數額巨大，其流動性又相對較差，因此樓市的風險其實更大，入市更要謹慎。 |