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近日，央視報(bào)道了北京的土地閑置情況，曝光了市中心一幅寶地，居然被捂了近4年。這塊被稱為2006年第一拍的工體4號地，當(dāng)初被李澤楷旗下的盈科拿走，按照土地出讓合同，本該于2006年9月20日前開工，2008年3月31日前竣工。可至今仍然還是一個(gè)大坑。而且，今年8月21日，香港瑞安建業(yè)公告稱，購入此項(xiàng)目。
2006年初，此區(qū)域住宅價(jià)格約為16000元每平方米，目前已翻了一倍以上。轉(zhuǎn)手之間，高差價(jià)就被收入囊中。在房地產(chǎn)投資圈內(nèi)，有這樣一種說法：建房子的沒開發(fā)房子的利潤高，開發(fā)房子的沒有投資房子的回報(bào)率高，而投資房產(chǎn)的，又趕不上炒地皮的來得暴利。從成本構(gòu)成分析，土地是房價(jià)的重要組成部分。況且，近幾年全國地價(jià)上漲幅度總體上明顯大于房價(jià)，從這點(diǎn)上看，地價(jià)是推高房價(jià)的重要因素。
2003年房地產(chǎn)調(diào)控以來，我國的土地管理越來越嚴(yán)，中央文件曾多次提出要實(shí)行最嚴(yán)格的土地制度。然而，落實(shí)起來卻困難重重，清查閑置用地尤其如此。2005年，著名的調(diào)控政策“國八條”曾明確規(guī)定：對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。后來又追加處罰力度：1年不開工按土地出讓金的20%進(jìn)行罰款。
北京盈科地塊閑置近4年，卻無人過問。另外，國家法律是不允許隨意轉(zhuǎn)讓土地的。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，（應(yīng)）完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。挖個(gè)大坑“裝開工”，幾年后把項(xiàng)目賣掉，實(shí)質(zhì)是倒地皮。這已屬于違法行為了。
法不責(zé)眾。對于弱勢的民眾，有時(shí)亦有合理之處；而對于那些通過囤地、炒地謀利的“非良民企業(yè)”，就不應(yīng)這么輕松搪塞了。早在2007年6月，國稅總局在解讀新政《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》時(shí)認(rèn)為，目前全國已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài)，尤以房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題為突出。
這種行為的惡劣影響反映在諸多方面。一是擾亂了市場秩序，縱容不良企業(yè)；二是浪費(fèi)土地資源，眾所周知我國人多地少，城鎮(zhèn)建設(shè)用地更緊張；三是炒地皮直接推高房價(jià)，日本的歷史教訓(xùn)是，土地市場投機(jī)成風(fēng)，必然吹出房價(jià)泡沫；四是大量土地閑置，人為壓制了住宅供應(yīng)，導(dǎo)致市場供求失衡；五是違法不究，等于鼓勵(lì)官商勾結(jié)，部分地方官員對囤地不聞不問，極有可能參與過灰色交易。
對此該怎么辦？除了嚴(yán)格執(zhí)法外，并無上策。今年以來，國土資源部已下發(fā)幾個(gè)相關(guān)通知，但愿能在打擊囤地上真正“硬起來”。稅務(wù)部門也不能有稅不征，2007年初就喊著要按四級累進(jìn)制征收土地增值稅，直把開發(fā)商嚇出一身冷汗——誰知虛驚一場，至今都沒落實(shí)。2008年出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，對閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法——同樣是至今沒見影蹤。
囤地行為不除，樓市實(shí)難清凈。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |