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國內(nèi)大中城市房價(jià)畸高，根本原因在于土地出讓金制度。在房價(jià)構(gòu)成中，出讓金占到了25%～30%甚至更高的比例，今年上海推出的一些地塊，樓板價(jià)甚至就已經(jīng)超過每平方米3萬元，正因此，才有開發(fā)商“今后房價(jià)超過5萬元”的斷言，也才有普通民眾拼命購房以求擠上末班車的自我求生。我們無法肯定是地價(jià)拉高了房價(jià)還是房價(jià)拉高了地價(jià)，但是我們卻可以肯定，如果取消出讓金，至少可以降低房價(jià)。
土地出讓的本質(zhì)是土地國有化之后國家又以競價(jià)方式向居民出售土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，而出讓金則是對未來70年物業(yè)稅的集中提前征收。任何一種資源也好、服務(wù)也好，如果我們只能向國家購買，且只能按照國家的定價(jià)購買，那就是在向國家交稅，無論它的名義是稅還是費(fèi)。但作為費(fèi)的出讓金和作為稅的物業(yè)稅，在以下幾個方面存在不同：
1.在繳納數(shù)額的確定上，物業(yè)稅是法定的，事先確定了被征收對象和數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)，并且可以有減免和優(yōu)惠。而出讓金則是競價(jià)確定，因人而異，因地而異，因時而異，并且有很大的尋租空間；2.物業(yè)稅是逐年繳納的保有稅，它不會加大購房成本，卻會增加閑置成本，從而有利于抑制投機(jī)，增加房屋供給，達(dá)到降低房價(jià)的效果。而出讓金，是對將來70年物業(yè)稅的提前征收，加大了購房成本，同時又因?yàn)楸Ｓ械牡统杀荆瑹o法有效地減少閑置和抑制投機(jī)；3.出讓金雖然可以在短期內(nèi)增加政府收入，但是，卻使后來的政府面臨無地可供出讓的巨大財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。而按照房地產(chǎn)的估值逐年繳納物業(yè)稅，則為政府提供了一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有利于財(cái)政安全；4.政府對出讓金的攫取以不斷地否定民眾的土地權(quán)利為前提，所以，會導(dǎo)致不斷地征收和拆遷，使政府和民眾的矛盾日益激化。而物業(yè)稅則以承認(rèn)并保護(hù)民眾的土地權(quán)利為前提，有利于推進(jìn)法制建設(shè)。
我們建議：廢棄出讓金制度，實(shí)行物業(yè)稅改革。具體措施如下：
1.所有國民住宅的興建，一律由國家無償提供土地，房屋所有權(quán)人逐年按照法定的稅率繳納物業(yè)稅，但國家對于貧困家庭應(yīng)減少或免征物業(yè)稅；2.現(xiàn)有已購商品房，在土地出讓使用權(quán)有效期間免征物業(yè)稅，使用權(quán)到期后自動續(xù)期的，依法繳納物業(yè)稅；3.現(xiàn)有農(nóng)村集體土地上興建的房屋，不違反土地規(guī)劃的，依法承認(rèn)其合法所有權(quán)，并允許自由轉(zhuǎn)讓，同時，對房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人征收物業(yè)稅；4.核定現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)人，對于經(jīng)濟(jì)收入狀況不符合取得條件的所有權(quán)人，包括初始不符合以及初始符合但后來所有權(quán)人收入增加變?yōu)椴环系模婪ㄕ魇瘴飿I(yè)稅。
物業(yè)稅改革的意義，除了降低房價(jià)，保障政府財(cái)政安全，還包括：
1.有利于妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題。符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，其合法化的障礙主要是國家如何分享集體土地的收益。在出讓金制度下，國家必須取得集體土地的所有權(quán)，才能夠再予以出讓，因此，國家為了壟斷取得土地出讓金，會禁止集體土地出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而集體為了取得出讓金，則必須違法出讓和出租。物業(yè)稅改革后，通過規(guī)定國家和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體對物業(yè)稅收的分享，可以有效地解決這一爭端。
2.可以有效地化解經(jīng)濟(jì)適用房的弊端。姑且不說現(xiàn)實(shí)中存在大量購買人條件作假的情形，即使條件是真的，也無法避免購買人在購買經(jīng)濟(jì)適用房后收入增加，因此不再符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的情形，從而導(dǎo)致了大量的高收入者占據(jù)著經(jīng)濟(jì)適用房而低收入者卻無房可買的局面。而物業(yè)稅，卻可以根據(jù)所有權(quán)人的收入狀況，及時地予以免除和征收，避免了上述不公平的發(fā)生。
3.有利于減少非法拆遷。物業(yè)稅的實(shí)施，政府收入的取得不再依賴于出讓，政府就沒有動力去從事大規(guī)模的非公共利益性質(zhì)的拆遷。相反，為了征收物業(yè)稅，必須承認(rèn)并保護(hù)現(xiàn)有的房屋所有權(quán)，這樣，就使因拆遷導(dǎo)致的緊張局面得以化解。
總之，出讓金制度嚴(yán)重違反了稅收法定原則，是政府機(jī)會主義的制度根源，是房價(jià)高企的罪魁禍?zhǔn)祝覀兒粲酰好鎸?yán)重的金融危機(jī)，中國政府必須當(dāng)機(jī)立斷，立即停止出讓金制度，實(shí)現(xiàn)出讓金向物業(yè)稅的制度轉(zhuǎn)型。
（作者系上海大學(xué)法學(xué)院副教授） |