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| 2009-12-24 作者:張國紅 來源:上海證券報 |
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中國需要發(fā)展一個能滿足大多數(shù)居民起碼住房需求的房地產(chǎn)市場，同時又要采取措施遏制高房價，防止由此可能引發(fā)的社會不和諧問題。但政府在加快保障性住房建設(shè)方面應(yīng)當充當“運動員”而不是“裁判員”，這樣才能推進房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展。
不得不承認，當今中國房地產(chǎn)市場發(fā)展已陷入嚴重的兩難境地：一方面，我們需要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，因為它是拉動未來中國經(jīng)濟增長的主要引擎之一；另一方面，我們又要防范房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，因為高房價已成為誘發(fā)當下社會不和諧的潛在根源之一，但過度調(diào)控又可能會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生負面影響。因此，既要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)又要遏制高房價泡沫，兩者最好“兼而有之”，這可能是這次房地產(chǎn)調(diào)控必須直面的一個復(fù)雜問題。
如今，關(guān)鍵的問題是中國需要發(fā)展一個怎樣的房地產(chǎn)市場？這涉及房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)問題。以中國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)分析，適合于廣大中低收入居民的經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房所占比重太小，市場化的商品用房所占比重太大。這樣，房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴重失衡。
在市場低利率、房地產(chǎn)優(yōu)惠政策等因素影響下，更多人以低利率從銀行借入貸款購買住房，從而導(dǎo)致房價的快速上漲，并進一步誘發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。可以說，流動性過剩是導(dǎo)致當下高房價的主因之一。當然，地方政府掛牌出讓的高地價，也是引起當下高房價的誘因之一。
但與價格飛漲的商品房供給相比，經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房的供給太少了，導(dǎo)致社會公眾質(zhì)疑不斷上升的高房價，高房價已使越來越多的人買不起住房。
正是房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)失衡，使得住房問題已成為一個社會公共問題，這可能比高房價問題本身更為棘手，這也是促使國家痛下決心進行房地產(chǎn)調(diào)控的重要原因之一。通過展開房地產(chǎn)調(diào)控，可以遏制或威懾高房價，又可以平息社會公眾的不滿情緒。
從目前來看，城市特別是超大型城市中保障性住房市場規(guī)模實在太小，我們需要徹底改善房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，特別是要加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房。這一點在早先國務(wù)院常務(wù)會議公布的新“國四條”中已有闡述，比如說，要加快保障性住房建設(shè)。
據(jù)此，筆者認為，政府在加快保障性住房建設(shè)方面應(yīng)當充當“運動員”而不是“裁判員”，需要更大的投入，并建立長效的體制與機制，以此加速推進保障性住房的建設(shè)步伐，這樣才能滿足廣大中低收入居民的起碼居住需求。
這就是說，我們需要發(fā)展一個能實現(xiàn)保障性住房與商品房彼此均衡的房地產(chǎn)市場，要借用政府的有形之手，這是解決房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)失衡問題的治本之道。這將有助于遏制高房價，也能平息社會公眾的不滿情緒。
另外，如何才能有效遏制高房價呢？在筆者看來，國家應(yīng)當采取綜合治理措施，從土地供應(yīng)、住房建設(shè)、住房交易等環(huán)節(jié)加強市場監(jiān)管。
例如，現(xiàn)在大家普遍認為，導(dǎo)致高房價的因素是高地價，這是由地方政府的土地財政引起的。要想解決高地價問題，首先要解決地方政府財政收入的穩(wěn)定增長，要讓地方政府遠離“靠地吃飯”的土地財政，不進行財政稅收體制綜合改革還真不行。
還有，在解決房地產(chǎn)市場需求過于旺盛問題上，我們可以綜合運用財政、貨幣、稅收等政策措施，來抑制房地產(chǎn)投資及投機需求。例如，可以提高第二套住房的房貸成數(shù)，或適時提高房貸利率等措施，以此來抑制過于旺盛的住房投資或投機需求。
其實，只要國家真的下決心要遏制高房價，只要我們將籬笆扎得“水泄不通”，相信是可以治理中國的高房價及房地產(chǎn)泡沫問題的。
現(xiàn)在，我們已經(jīng)清楚，中國需要發(fā)展一個能滿足大多數(shù)居民起碼住房需求的房地產(chǎn)市場，同時又要采取措施遏制高房價，防止由此可能引發(fā)的社會不和諧問題。這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康、持續(xù)的，并將繼續(xù)成為推動經(jīng)濟增長的主要引擎之一。因此，尋求適度房價下能滿足大多數(shù)居民起碼住房需求的房地產(chǎn)市場，或許是中國人的一個夢想，當然也可能是房地產(chǎn)調(diào)控的期待目標之一。
但是，需要注意的是，這次房地產(chǎn)調(diào)控最好不是一次性的“急風暴雨”，即不要為了達到抑制房價過快上漲的調(diào)控目的，簡單地將發(fā)展房地產(chǎn)市場像“潑臟水”一樣扔掉了，我們要謹防房地產(chǎn)調(diào)控的“矯枉過正”。
這是因為，引發(fā)高房價的因素是綜合的，市場化的東西應(yīng)交由市場來解決，政府應(yīng)當做好自己的事情，這樣的房地產(chǎn)調(diào)控才能起到“事半功倍”的效果，才能化解制約中國經(jīng)濟未來增長與房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的兩難困境。
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