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春節前一周筆者去三亞度假。選這個時點，除了想去親身感受一下海南國際旅游島的房地產市場火爆氛圍外，主要是考慮打個“時間差”，避開節日高峰時酒店房價的“溫柔一刀”。
其實，海南房地產市場在過去幾個月的狂熱可看成中國房地產市場在過去十二個月的縮影。為了厘清在抑制投機性需求政策出臺之后房地產市場的真實狀況，我們的投研團隊在3月初的一周內拜訪了三家房地產上市企業（2009年的銷售額分別超過了600億、500億及200億人民幣，頗具代表性），并考察了在上海浦東世博板塊的4個樓盤及周邊的房產中介�？傮w感覺是：1、開發商面對慘淡的新年前二月銷售數字，對全年基本保持“謹慎樂觀”（這聽上去有點像基金經理們在面對不確定的前景時采用的統一外交辭令）；2、開發商正在提速新開工，為了比競爭對手盡可能快地增加可售資源（標準的“囚徒博弈”，結局不會出乎意料）；3、各樓盤銷售人員幾乎異口同聲地表示不會運用價格手段，因為“開發商手里有錢，不急著賣”；4、以跑量過日子的二手房房產中介卻在這個早春時節感受到了絲絲寒意，雖然氣溫還沒有低過2008年的深秋；5、大部分一、二手房仍能拿到低于8.5折的二套房優惠利率，而提供低于同行利率的以未上市銀行及再融資已完成銀行為主。
目前觀察家們都將目光投向了未來兩個月的房地產銷售數據，并想以此作為全年趨勢的指引。目前一致預期為偏樂觀，認為銷量將在1、2月份的低基數上迅速反彈。筆者持有不同的觀點�？紤]到1、2009年銷量和房價的透支，2、2010年相關抑制政策的落實，3、買漲不買跌的消費心理，房地產銷量的回升是個小概率事件。如果全年的銷售金額能接近去年的水平，已經可以阿彌陀佛了；這意味著——考慮到今年的房產均價將大幅高于去年——全年的銷售面積將下滑20％左右（這大概是目前市場上最悲觀的預期）。
所以房地產股在未來數月獲取超額收益的機會不大。有分析師認為在股價跌去30％之后，房地產股基于2010年預測利潤的市盈率不到15倍，甚為便宜。但需要注意的是，2010年對很多開發商而言是毛利率和凈資產收益率的頂峰，而理論上盈利周期高峰對應的應該是低市盈率，所以此時的15倍并不是個很誘人的估值水平。
還有一種觀點認為房地產股會受益于正在升溫的人民幣升值預期。確實，人民幣匯率——對美元而言——在過去的十幾個月里基本保持穩定。就目前的政治、經濟、金融環境，升值的可能性正在從一個很低的水平上升。但對于升值的時間、幅度和路徑筆者目前還沒有自己的答案。最大的不確定性來自出口前景。所以，現在還不能肯定升值已是鐵板釘釘的事情，盡管目前看起來總書記將在4月份訪美的可能性也在不斷上升。
而在另一個邏輯層面，即升值（或升值預期）對房地產需求產生刺激，不過，中國的情況或許會有些許與他國歷史經驗相悖之處，即在中國，升值與房地長繁榮的正相關性不是特別強。這背后的要點是：人民幣在可預見的將來仍為不完全可自由兌換貨幣。只要監管當局對熱錢的跨境流動能實施有效控制，那么由升值本身導致的房地產上漲將較為有限。
再說回三亞。筆者從三亞回到上海已經是小年夜了。在第二天的報紙上看到新聞，亞龍灣酒店的房價在新年攀升到了平均1.5萬元——那可是整整10倍于僅僅幾天前的價格！沒想到又過了兩天，價格彈性發生作用，旅行社不得不虧本甩賣酒店房間，房價又迅速暴跌了90％，被打回原形。世間萬物，回歸常態才是真正的常態。所謂新秩序下的新常態，亦不過如此。 |