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媒體披露的《國家發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見》中明示，今年將深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革。一言既出，地產(chǎn)股再次重挫。受到固定資產(chǎn)投資減速預(yù)期的影響，鋼鐵、水泥、銀行等權(quán)重股也紛紛回落，A股一時間大有創(chuàng)出新低的勁頭。隨著中央意圖明確，各地試點的消息更傳得沸沸揚揚。
眾所周知，對個人持有多套房產(chǎn)施以稅收管控，是遏制炒房、打擊投機的重要舉措，也是從當(dāng)前熱點城市實際出發(fā)，有針對性地整治房地產(chǎn)市場亂象的當(dāng)然之選。從這個角度看，無論最終出臺試點的稱謂是房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，也無論是要求分年度征繳，還是在交易時一并稽征，對房地產(chǎn)市場現(xiàn)行格局的影響都將是巨大的。結(jié)合今年保障房供給可能集中放量的預(yù)期，諸因素合計，如果樓市供給超過需求，將直接帶來短期內(nèi)價格快速回落。
但在顯而易見的邏輯之外，鑒于以往樓市調(diào)控政策近年來效果不顯著的實際情況，有必要反復(fù)檢視政策發(fā)生作用的機理。
誠然，一旦針對個人持有多套房的稅收政策出臺，持有成本將會上升。按照目前各地流傳的版本看，如果以市價0.5%-0.8%比例稽征，這樣，市值一百萬左右的房產(chǎn)，年稅收成本大致在5000—8000元左右。對北京這樣房價租金比近乎2%—2.5%的一線熱點城市而言，扣除租金后，持有房產(chǎn)的收入還不如去存銀行。因此，政策實施后，可能會產(chǎn)生出成批量的二手房供給，特別是小戶型二手房增量。
不過，也要考慮到，如果租金也隨之快速上升，則多套房持有者的壓力將陡減。甚至，因為持有者選擇“轉(zhuǎn)賣為租”，等待二級市場房價上升，直接導(dǎo)致二手房供給仍然無法放量。不僅樓市虛高的價格可能得到維持，甚至可能倒逼等得心焦的“剛需人群”們重新狠心追高……
上述的假設(shè)并非憑空杜撰。
從媒體報道看，今年4月—5月份，北京的住宅租賃市場非但沒有出現(xiàn)淡季特征，反而大幅上漲，整體租金均價比去年4—5月份上升近20%。在上海，“國十條”出臺后，不僅房屋出租套數(shù)同比上漲33%，而且4000元/月以上房源占比下降了10%。同樣的情形也發(fā)生在深圳和廣州等地。
直觀地解讀，似乎是大量買方需求因為房價過高，才被迫“轉(zhuǎn)買為租”，以致推高了租金。但問題的核心在于，民眾并不是直到今天才買不起房。以北京為例，房價扶搖直上的2008年時，依靠正常的工資性收入就已不可能承擔(dān)購置商品住房的愿望。可見，將租金上漲的責(zé)任推給無力買房的“失落者”們（loser）是不厚道的。
其中重要的原因是置身群租房之中的最弱勢群體幾乎一力承擔(dān)了炒房者的時間成本。持有多套房的投機者借此以逸待勞，等待政策懈怠，為東山再起積蓄力量。
從歷史和現(xiàn)實出發(fā)，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳、短期的宏觀調(diào)控思路和做法亟待改變，切實加強房地產(chǎn)市場長效制度建設(shè)頗有必要。比如，從土地流轉(zhuǎn)、財政稅收、建筑質(zhì)量、金融監(jiān)管、住房保障、租賃規(guī)范等制度建設(shè)和落實方面入手，多管齊下、齊抓共管，實行一般均衡的綜合治理。只有制度規(guī)劃和落實并舉，兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，持之以恒，才能達(dá)到使已近無可救藥的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。 |