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| 2010-07-14 作者:馬紅漫 來源:21世紀經濟報道 |
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近期有關房地產貸款政策出現調整的報道頻繁出現，房產調控政策將轉向的說法也隨之升溫。先是有報道稱上海第三套住房貸款已經不再被嚴格限制，而第二套房貸也開始放松，即由“認房又認貸”轉為只按照貸款還清與否來界定。有報道稱，深圳房地產貸款也出現了類似放松的跡象，由此意味著一線城市的房貸限制政策極有可能全面放松。
這樣的市場信號應該引起調控部門的高度警覺，因為如果對于房貸政策無法從嚴把控，就在事實上意味著本輪房產調控已然以失敗而告終。針對多套住房實施差別貸款政策，是打擊投機炒房行為最有效的政策措施。調控部門無法準確甄別投機與自住需求，但是對于多套以上住房采取貸款限制措施，能夠有效打擊投機炒房需求。這一政策措施的效果已經得到了房地產市場的印證，也正因此，房地產供求雙方都極為關切這一政策的執行力度，甚至被視為觀察調控政策決心的風向標。
上輪房產調控失敗的教訓表明，一旦二套房貸政策出現松動，大量的投機資金就會蜂擁入市，最終讓剛剛開始調整的房價重新爆發性上漲。就此邏輯而言，房貸管制政策措施的松動絕非孤立經濟現象，極有可能成為本輪房地產調控政策的轉折點。而一旦政策轉折被市場所確認，那么，前期大量觀望的購房需求必然爆發，加之投機炒房者借貸款資金入市炒作，房價就必然會再度暴漲。
當然，市場結果是否必然如此尚無定論，但是調控部門必須要從最壞結果考慮，才能夠避免最壞結果可能的出現。無須諱言，當下國內的房地產調控步入最為艱難的時刻，一方面房價始終沒有出現調整，持幣代購者的等待心態正在面臨壓力考驗；另一方面，國內有關房地產調控拖累經濟的說法甚囂塵上，調控部門的“兩難抉擇”讓房地產調控中止的預期進一步強化。就在此時，任何有關政策變化的信息，比如貸款限制措施開閘，都有可能改變市場趨勢，讓之前所有的調控政策努力功虧一簣。
只有信息透明才能夠避免市場亂象。筆者建議，調控部門當下必須要清楚無誤地表明房地產市場的政策基調，要么干脆承認為避免經濟衰退而放棄調控，要么給出全面而堅決的政策闡釋，并配合一攬子調控新政策出臺，來打消市場對于房地產調控政策退出的不良預期。
當然，要調控部門全面承認政策失敗并不現實，對于當下中國畸形的高房價而言，只有后者一條道路。
首先，調控部門必須要繼續強調房地產調控基調不動搖，其中的關鍵就在于已經出臺的所有政策均不允許做任何改變。如果一些地方部門或者商業銀行敢于違規放貸，就必須要嚴厲查處并行政問責，以此堵住試探政策底線的行為。
其次，鑒于當下房地產市場調控爭議巨大，有必要進一步推出新的政策措施以避免投機行為出現。這些措施包括，放棄把“抑制房價過快上漲”作為政策目標，明確房產調控政策目標就是要“實現房價理性回歸”，讓降價成為最終訴求；給出房產保有稅推出的具體時間表，不再讓市場心存幻想等。
最后，為對沖房產調控所導致的投資需求減少問題，應該集中財政資金擴大經濟適用房、廉租房、公租房建設，以政策性住房投資彌補市場投資不足問題。這樣既可以保持經濟基本增長速度，又能夠讓更多公眾享受保障住房，還可以讓“經濟衰退論者”就此閉嘴，可謂一箭三雕的最佳措施。
回想1997年香港宣布將興建8.5萬套公共租賃住房，港島房價隨即應聲大跌。這樣的經典房產調控案例清楚無誤地表明，從來沒有只漲不跌的市場，只有調控政策不到位的失誤。筆者相信，如果調控部門打壓房價的決心足夠堅決，虛高的房價必然出現明顯調整，而當下房貸政策變局正在試探著調控當局的政策決心。面對市場利益群體的考驗，調控部門能否考試及格，讓我們拭目以待吧。
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