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| [華爾街日記](méi)堅(jiān)挺的曼哈頓樓市快挺不住了 |
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| 2009-01-09 本報(bào)駐紐約記者:楊蕾 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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寸土寸金的紐約曼哈頓一直是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是奢侈地產(chǎn)市場(chǎng)最堅(jiān)固的堡壘。但目前有種種跡象表明，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的不斷加深，一向堅(jiān)挺的曼哈頓樓市可能也快挺不住了。
曼哈頓島是美國(guó)人口密度最大的地區(qū)之一，能夠新建樓盤的土地已所剩無(wú)幾，因此也沒(méi)有太多剩余的房屋存量，再加上紐約房貸市場(chǎng)中次貸比例非常小，所以當(dāng)次貸危機(jī)席卷全美，房?jī)r(jià)大跌，大量房屋被依法拍賣的時(shí)候，曼哈頓樓市并未受到太大影響。紐約市最大的四家房屋中介商本周發(fā)布的聯(lián)合報(bào)告顯示，2008年第四季度曼哈頓地區(qū)房屋銷售均價(jià)比上一年同期增長(zhǎng)了5.9%，達(dá)到90萬(wàn)美元。
但事實(shí)上，已有跡象表明曼哈頓樓市狀況并不樂(lè)觀。從去年第四季度的情況來(lái)看，價(jià)格上漲部分主要來(lái)自高價(jià)位的新房，這一類房屋均價(jià)將近200萬(wàn)美元，而且許多在當(dāng)季出售的新房早在房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆的兩年前就簽訂了預(yù)售協(xié)議。真正能夠反映樓市價(jià)格走向的是舊房銷售價(jià)格，而這一價(jià)格在當(dāng)季則下跌了3.6%。與此同時(shí)，在去年第四季度簽訂購(gòu)房協(xié)議但沒(méi)有最終成交的房屋價(jià)格同8月份(也就是金融危機(jī)爆發(fā)前一個(gè)月)相比大跌了20%。
另外，從房屋銷售上看，根據(jù)科科倫不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，第四季度房屋銷量萎縮了40%，房屋出手的速度也明顯放緩。在這期間，曼哈頓一套普通公寓需要等待100天才能賣出去，比2007年第四季度增加了16天；如果是豪華公寓，則要耐心等上169天，比上年同期增加了52天。
金融業(yè)對(duì)于紐約地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)而言舉足重輕。據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2006年初僅華爾街投行的雇員總數(shù)就占了紐約市私營(yíng)部門就業(yè)人口的15%。去年9月中旬金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，紐約證券業(yè)已削減了兩萬(wàn)多個(gè)工作崗位，而這還只是預(yù)計(jì)裁員總?cè)藬?shù)的1/3。那些保住飯碗的人也面臨著薪水降低、年底分紅大大縮水的境況。大量國(guó)外投資者也因信貸危機(jī)而難以獲得房貸。曼哈頓島上大量?jī)r(jià)格不菲的公寓找不到買主也就不足為怪了。
此外，由于金融業(yè)大量裁員、壓縮開(kāi)支，曼哈頓一向堅(jiān)挺的商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格在去年第四季度環(huán)比下跌4.8%，是20年來(lái)的最大跌幅。
其實(shí)，紐約地區(qū)經(jīng)濟(jì)基本面整體尚好，盡管失業(yè)率上升到了6.3%，也還是低于全美平均6.5%的水平。金融危機(jī)以及目前這一波自“大蕭條”以來(lái)最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)紐約房?jī)r(jià)的最大影響在心理層面。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期購(gòu)房者中普遍存在的“今天買了，明天一定會(huì)升值”的急迫心理和信心已不復(fù)存在。買賣雙方心理價(jià)位落差空前增大，賣方仍然期待著以一年前的價(jià)位出手，而買方則等待觀望，看看是否有更好的優(yōu)惠。
“曼哈頓已從賣方市場(chǎng)變成了買方市場(chǎng)，”紐約地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司Brown Harris Stevens的首席經(jīng)濟(jì)師格雷戈里·海姆如此感嘆道。看來(lái)，2009年的曼哈頓房市要準(zhǔn)備“過(guò)冬”了。 |
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