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| 武漢保障性住房供應(yīng)大增難撼商品房價(jià)格根基 |
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| 2008-05-16 本報(bào)記者:郭嘉軒 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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在日前舉行的2008武漢春季房地產(chǎn)交易會上，二手房交易現(xiàn)場吸引了許多購房者。此次交易會共推出2.5萬余套商品房(含二手房)供購房者挑選，其中90平方米以下的中小戶型占總套數(shù)的50%以上。新華社發(fā)(王振武
攝) | 一方面是迅速擴(kuò)大的保障性住房建設(shè)規(guī)模，一方面是至今高燒未退的商品房市場。在華中重鎮(zhèn)武漢，保障性住房與商品房市場保持著“涇渭分明”的狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管供應(yīng)量大幅攀升，但短期內(nèi)保障性住房還難以對商品房價(jià)格走勢產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
近三年來武漢市各類保障性住房建設(shè)呈快速發(fā)展態(tài)勢，據(jù)國土房產(chǎn)部門資料顯示：2007年武漢建設(shè)經(jīng)濟(jì)住房394.79萬平方米，占當(dāng)年房屋建設(shè)總面積的33.6%；2008年全市房屋建設(shè)總面積1028.26萬平方米，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)到316.45萬平方米，雙限普通商品住房及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房達(dá)到411.51萬平方米；而2009年，武漢市更計(jì)劃將70%的住房開發(fā)集中于經(jīng)濟(jì)房、廉租房、“雙限”商品房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)上。在今明兩年內(nèi)，預(yù)計(jì)有5萬套保障性住房投放市場。
而武漢的商品房市場，如國內(nèi)其他大城市一樣，在2007年也經(jīng)歷了一波的大起大落。在亢奮的市場情緒下，當(dāng)年房價(jià)在11月登上巔峰，均價(jià)突破5400元/平方米，但在12月情況急轉(zhuǎn)直下，銷量迅速降至“冰點(diǎn)”，武漢房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入僵持階段。2008年1至3月，盡管均價(jià)依然保持在5500元/平方米左右，但商品房成交面積卻同比分別下降45.9%、29.5%、54.2%。目前大多數(shù)開發(fā)商采取了維持現(xiàn)價(jià)、推遲開盤等候市場回暖的銷售策略，并不時(shí)通過特價(jià)房等形式探測市場，而消費(fèi)者持幣心態(tài)日益濃厚。
2004年大學(xué)畢業(yè)的張柳對保障性住房的看法，代表了很多“夾心層”住房需求者的觀點(diǎn)。張柳目前在武昌一所高校任教，每個(gè)月2000元出頭的月薪，讓她在買房問題上非常尷尬。當(dāng)聽到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的消息時(shí)她曾非常興奮，認(rèn)為這將是她能夠買房的惟一方式，甚至希望保障性住房集中上市，能引發(fā)房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。但經(jīng)過一年多的反復(fù)實(shí)地考察，張柳最終放棄了經(jīng)濟(jì)房搖號報(bào)名。“且不談購買過程中的資格審查不透明，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高等問題，僅僅選址與交通不便就讓我失去了信心。目前限價(jià)房大都建在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，看起來拉低了平均房價(jià)，但對普通老百姓來說意義不大，因?yàn)楦甙旱臅r(shí)間成本和交通成本使這種低房價(jià)大打折扣。”無奈之下，張柳最終選擇租房觀望：“等商品房價(jià)格跌下來再說吧。”
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前在廣州等城市出現(xiàn)房價(jià)下跌的背景下，武漢房地產(chǎn)市場持續(xù)僵持，與本地大型開發(fā)商較少，中小開發(fā)商較多的市場結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。對絕大多數(shù)本地中小開發(fā)商而言，目前開發(fā)的項(xiàng)目銷售完畢后，可能就沒有其他可開發(fā)的土地資源了，所以這些企業(yè)基本以追求單個(gè)項(xiàng)目利潤最大化為目標(biāo)，并不急于為回籠資金而降價(jià)促銷。
在目前武漢市房價(jià)僵持的情況下，大量保障性住房的集中入市，能否成為引發(fā)房價(jià)拐點(diǎn)的誘因？湖北省社科院馮桂林研究員等專家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房項(xiàng)目上市后，確實(shí)可對周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)生比較效應(yīng)，特別是對地段相近、品質(zhì)類似的商品房價(jià)格產(chǎn)生抑制作用。但目前武漢保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產(chǎn)生具體影響。
武漢一家政府背景的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人士告訴記者，該公司在武漢某郊區(qū)既有經(jīng)濟(jì)房建設(shè)項(xiàng)目，也有高檔樓盤開發(fā)項(xiàng)目，而且兩個(gè)項(xiàng)目距離并不遠(yuǎn)。但由于目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位、質(zhì)量等從本質(zhì)上不同，因此保障性住房對中高檔商品房的價(jià)格基本沒有什么的影響。若從長遠(yuǎn)分析，隨著保障性住房用地和開發(fā)面積不斷擴(kuò)大，在社會土地總量和開發(fā)規(guī)模一定的情況下，必然導(dǎo)致商品房總用地量減少，甚至有可能出現(xiàn)整體平均房價(jià)下降、但商品房價(jià)格反而更高的狀況。在目前來看，武漢這樣的中部城市土地資源尚很充足，因此短期內(nèi)商品房市場的價(jià)格還主要是受市場預(yù)期及消費(fèi)者購買能力決定，保障性住房的影響微乎其微。
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