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央行15日宣布，不對稱下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，除五大行和郵政儲(chǔ)蓄銀行以外的中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。金融政策的新變化會(huì)對調(diào)整中的房地產(chǎn)市場帶來何種影響？
市場人士認(rèn)為，這有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期，但不會(huì)中止市場的調(diào)整趨勢，調(diào)整仍將是未來樓市的主基調(diào)。
信號(hào)積極，但不可能改變市場運(yùn)行方向
從9月16日起，一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。貸款利率的上一次變動(dòng)是在去年12月21日，當(dāng)時(shí)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。而下調(diào)貸款利率則是近4年來首次。同時(shí)，中小銀行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，這差不多是9年來央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
在交易持續(xù)不振、降價(jià)促銷此起彼伏的當(dāng)下樓市，央行貨幣政策和利率政策的方向性變動(dòng)格外引人注目——它會(huì)給樓市帶來轉(zhuǎn)機(jī)嗎？在回答這個(gè)問題之前，還須明白當(dāng)前樓市調(diào)整的動(dòng)因。
業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，去年第四季度開始，房地產(chǎn)市場從快速增長轉(zhuǎn)入調(diào)整。
從金融環(huán)境看，去年央行10次提高存款準(zhǔn)備金率，今年再分5次提高存款準(zhǔn)備金率至17.5%的歷史高位。去年央行6次加息，貸款基準(zhǔn)利率從6.12%提高到7.47%。加息效應(yīng)在今年初爆發(fā)，提前歸還房貸的增多，而銀行資金流動(dòng)性日益收緊，流入房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)領(lǐng)域的資金均減少。
從市場因素看，近幾年房價(jià)高速增長透支了市場消費(fèi)能力，積聚了風(fēng)險(xiǎn)，客觀要求房價(jià)理性回調(diào)與消費(fèi)能力再積聚。市場形勢的變化也改變了人們看漲的心理預(yù)期。于是，市場開始探索合理價(jià)位、觀望氣氛漸濃勢所必然。
從事房地產(chǎn)相關(guān)工作30年的廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲對記者說，必須認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整是經(jīng)濟(jì)規(guī)律起作用的反映，是市場運(yùn)行的必然結(jié)果，宏觀調(diào)控政策只是起了加速作用。如同2006年、2007年房價(jià)上漲有其市場動(dòng)因與宏觀經(jīng)濟(jì)背景一樣，今天的市場調(diào)整，主因是供求關(guān)系動(dòng)態(tài)變化及宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整。“政策只能起到加速或減緩經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用，不可能改變市場運(yùn)行的方向。”
因此，樓市正在進(jìn)行中的調(diào)整不會(huì)因?yàn)槔省⒇泿耪哒{(diào)整的變化而逆轉(zhuǎn)。何況，政策本身調(diào)整的力度不大。房地產(chǎn)企業(yè)大華集團(tuán)的相關(guān)人士說，商業(yè)貸款絕大多數(shù)在5年期以上，利率只下調(diào)了0.09%，仍為7.74%，公積金貸款也高達(dá)5.13%；原以為五大行的存款準(zhǔn)備金率也會(huì)下調(diào)，但只有中小銀行下調(diào)了1個(gè)點(diǎn)，仍高達(dá)16.5%。
盡管如此，市場仍將央行的政策變動(dòng)視為積極信號(hào)，正如國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平此前所言，宏觀調(diào)控采取了隨時(shí)觀察、隨時(shí)微調(diào)的方式，未來仍然會(huì)通過微調(diào)政策來保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展。
立足于穩(wěn)定市場，著眼于積極調(diào)整
如何看待當(dāng)下的房地產(chǎn)市場、后市又將如何？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市購買力仍在，但調(diào)整趨勢難改。
就在央行出臺(tái)政策之前，樓市降價(jià)促銷一浪高過一浪。上海新聯(lián)康投資顧問有限公司總經(jīng)理周小麗認(rèn)為，以萬科為代表，降價(jià)之后的銷量大增，說明了兩點(diǎn)：一是在前期價(jià)格高點(diǎn)的基礎(chǔ)上打七五折的價(jià)格是目前市場能夠接受的房價(jià)；二是市場購買力仍在，當(dāng)房價(jià)下降到買方期待的心理價(jià)位時(shí)，購買力就會(huì)釋放出來。
港資房地產(chǎn)企業(yè)中國城鎮(zhèn)集團(tuán)有限公司的柳費(fèi)國認(rèn)為，樓市走向如何要看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和政策面的變化。從目前來看，樓市將會(huì)發(fā)生四個(gè)方面的調(diào)整：
一是有限的購買力會(huì)發(fā)生分化，流向打折樓盤或者地理位置優(yōu)越、確實(shí)具有不可復(fù)制性的資源稀缺性樓盤。既不降價(jià)、又不具有不可替代性的房子會(huì)更加難賣。
二是樓盤的銷售周期將進(jìn)一步拉長，由于普遍性旺銷已經(jīng)不存在，購買力的流向是有選擇性的，在一個(gè)預(yù)期下行的市場，買方總是挑挑揀揀、等等看看，購買的時(shí)間會(huì)拉長，從而影響樓盤的銷售速度。
三是房地產(chǎn)企業(yè)資金成本上升，由于清盤時(shí)間拖長，企業(yè)回籠資金慢，支付銀行貸款、債券的利息增多，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本會(huì)大增。
四是房地產(chǎn)企業(yè)的再融資成本將上升。在一個(gè)弱市中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資無論是時(shí)間成本還是資金成本都將大大增加，簡言之，在房地產(chǎn)銷售不好的下跌周期，沒有人愿意輕易借錢給開發(fā)商，就是愿意借，條件也非常苛刻。 |