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2009年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成近190億元，同比增長27.1%。12月30日，貴州最大的房地產(chǎn)公司中天集團(tuán)推出的御景灣樓盤引來諸多看房客。新華社記者
朱國賢 攝 |
浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受《經(jīng)濟參考報》專訪時表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺栴}，僅僅依靠經(jīng)濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過行政手段遏制目前的高房價，又會使房地產(chǎn)價格高空墜落，給我國社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展帶來更大的隱患。應(yīng)充分協(xié)調(diào)利用行政調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房價亟待健全房地產(chǎn)三項制度，即在房地產(chǎn)宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀房地產(chǎn)管理上采取“問責(zé)制”；在房地產(chǎn)開發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”。
宏觀管理的“雙軌制”
景乃權(quán)說，目前的高房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通大眾的購買能力。調(diào)查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價接近或超過了兩萬，80%左右的民眾表示“買不起房子”。目前的高房價已不僅是一個阻礙經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個影響社會和政治穩(wěn)定的民生問題。因此有必要將我國房地產(chǎn)市場從市場化單軌轉(zhuǎn)向社會政策和經(jīng)濟政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設(shè)由中央政府主導(dǎo)，嚴(yán)格規(guī)范地方政府建設(shè)廉租房的比例。在沒有達(dá)到廉租房建設(shè)比例的情況下嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)。而商品房的開發(fā)則可以由市場進(jìn)行供需確定。“雙軌制”的運用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會安定和政治穩(wěn)定。
2007年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應(yīng)對金融危機的重大舉措，進(jìn)一步加大保障房建設(shè)投資。2009年5月，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》。這些都表明了，中央對房地產(chǎn)宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”。現(xiàn)在的主要問題是，對地方政府缺乏問責(zé)，對開發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。
針對地方的“問責(zé)制”
景乃權(quán)認(rèn)為，地方政府有動力抬升地價、推漲房價，主要是原因：首先，以GDP為主的績效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當(dāng)前政府官員績效評價體系中，GDP及其增長率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方GDP的增長有重要促進(jìn)作用。出于政績的考慮，地方政府官員有動力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對值和增長額。
土地出讓金是地方政府重要的財政收入來源。抬高土地出讓價格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價格內(nèi)生動力，而高地價是推動房地產(chǎn)價格上升的重要原因之一。同時，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價格上漲的政策，進(jìn)一步推動土地價格上漲。在這樣一個“高地價——高房價——高地價”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價格就會越來越高。
在針對地方政府中觀房地產(chǎn)管理上可以采取“問責(zé)制”方法。“問責(zé)制”是指在考核地方政府官員績效時，不僅僅看重GDP的高低，同時納入拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例，商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標(biāo)。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動因。
微觀層面的“金融稅收制”
景乃權(quán)表示，政府在鼓勵居民購買自住房和改善性用房的同時，要采取措施嚴(yán)格抑制投機，充分運用土地出讓金、營業(yè)稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據(jù)國家宏觀和微觀經(jīng)濟形勢隨時規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商。
物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房價。因為現(xiàn)擁有住房的成本比較低，這導(dǎo)致了很多投資和投機者購買多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對房價有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房價將理論上下降15%—20%。同時，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業(yè)稅。
當(dāng)然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實名制的實施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者，我們才能有效地統(tǒng)計每戶家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應(yīng)該根據(jù)家庭購房的數(shù)量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購買三套及以上房產(chǎn)應(yīng)全額支付。這樣不僅可以有效轉(zhuǎn)嫁銀行貸款的風(fēng)險，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機。
總之，中央應(yīng)盡快出臺遏制房地產(chǎn)價格過快增長的具體執(zhí)行辦法，否則在利益的驅(qū)動下“上有政策，下有對策”，可能會造成“國四條”無法真正落到實處。 |