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●如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動作用，盡快構(gòu)造低收入家庭保障性住房建設(shè)的運作平臺，增加住房有效供給，切實解決民生問題，已成為國有經(jīng)濟布局和中央企業(yè)重組的著力點和關(guān)鍵點。
●通過整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè)，加快構(gòu)筑中央企業(yè)民生住房建設(shè)平臺是可行的。
●國務(wù)院國資委根據(jù)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰(zhàn)略需要，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過劃轉(zhuǎn))進(jìn)行重組，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè)。
保障性住房建設(shè)是事關(guān)民生的重要問題。從近幾年的調(diào)控來看，宏觀調(diào)控取得了初步成效，但一些深層次的矛盾和根本性的問題依然沒有解決，尤其是低收入家庭住房建設(shè)問題依然沒有有效的辦法。從歷史發(fā)展看，在城市化和工業(yè)化快速發(fā)展時期，住房短缺是絕大多數(shù)國家都經(jīng)歷過的難題。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗看，在住房短缺階段，組建一個由政府控制的公營機構(gòu)，直接負(fù)責(zé)低收入人群保障性住房建設(shè)，是一個比較成功的普遍做法。
當(dāng)前，結(jié)合我國國情和中央企業(yè)的實際情況，可以充分發(fā)揮國有大型房地產(chǎn)企業(yè)的作用，加大保障性住房建設(shè)力度，構(gòu)建低收入家庭住房建設(shè)的平臺。在中央政府層面，可以選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)，作為保障性住房建設(shè)的平臺，加快保障性住房的供應(yīng)，確保運作的規(guī)范及后期的管理服務(wù)，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用。
避免“家家都搞房地產(chǎn)”
選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設(shè)平臺，是必要的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低，整體素質(zhì)不高，普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。全國房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)5.8萬多家，國有房地產(chǎn)企業(yè)僅占1%。房地產(chǎn)行業(yè)不僅缺少發(fā)揮帶頭和示范作用的大型企業(yè)，更缺少從事保障性住房建設(shè)的國有骨干企業(yè)。
在中央企業(yè)中，房地產(chǎn)資源也存在著分散、規(guī)模效應(yīng)不高的問題。據(jù)統(tǒng)計，中央企業(yè)現(xiàn)有三級和三級以上的房地產(chǎn)經(jīng)營主體500多家，資產(chǎn)額約1000億元人民幣。除16家少數(shù)實行專業(yè)化經(jīng)營外，其他大多數(shù)企業(yè)的房地產(chǎn)不是主營板塊缺少房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，就是專業(yè)化水平低，規(guī)模小。
有些中央企業(yè)以多種方式變相將資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造就了許多“地王”，造成大量信貸資金或主業(yè)自有資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，逃避了金融監(jiān)管。一方面，不利于國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的實施，導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速過快，房價過快增長；另一方面，這種“家家都搞房地產(chǎn)”的情況分散了中央企業(yè)的資源，妨礙了其主業(yè)經(jīng)營和發(fā)展，影響了中央企業(yè)核心競爭力的加強，不利于出資人在房地產(chǎn)資源方面的合理配置，更難以集中體現(xiàn)和有效擴大中央企業(yè)在住房民生方面的控制力和影響力。
目前，國務(wù)院國資委根據(jù)國務(wù)院部署，積極推進(jìn)國有經(jīng)濟布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，按照《中央企業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見》，按照“有所為有所不為”的原則，加大中央企業(yè)重組力度。如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動作用，盡快構(gòu)造低收入家庭保障性住房建設(shè)的運作平臺，增加住房有效供給，切實解決民生問題，已成為國有經(jīng)濟布局和中央企業(yè)重組的著力點和關(guān)鍵點。
使央企突出主業(yè)，實行專業(yè)化經(jīng)營
選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設(shè)平臺，是可行的。一是中央企業(yè)有數(shù)千億元可剝離的房地產(chǎn)資產(chǎn)，足夠整合形成一個大型企業(yè)集團；二是中央企業(yè)正處于深化改革的關(guān)鍵階段，主輔分離、突出主業(yè)，推行專業(yè)化經(jīng)營是主導(dǎo)方向，此時進(jìn)行資源整合成本低、效率高，恰逢其時；三是政策支持力度大，可選擇的整合模式多，例如通過股份制方式，整合分散的央企房地產(chǎn)資產(chǎn)；四是實施主體單一明確，國務(wù)院國資委是唯一的出資人代表；五是順應(yīng)企業(yè)回歸主業(yè)、突出核心競爭力的趨勢。基于以上條件，在國務(wù)院國資委的主導(dǎo)下，通過整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè)，加快構(gòu)筑中央企業(yè)民生住房建設(shè)平臺是可行的。它將存量資產(chǎn)調(diào)整和增量資產(chǎn)擴充有效結(jié)合起來，是對國有經(jīng)濟進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整的重要措施，是擴大保障性住房建設(shè)的有效途徑。
最近，國務(wù)院決定從2007年開始在中央本級試行國有資本經(jīng)營預(yù)算，用于支持國有經(jīng)濟布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整、補充社會保障。國務(wù)院國資委根據(jù)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰(zhàn)略需要，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過劃轉(zhuǎn))進(jìn)行重組，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè)。再根據(jù)國有資本經(jīng)營預(yù)算，由國務(wù)院國資委注入一定的資本金，形成具有相當(dāng)規(guī)模的中央房地產(chǎn)企業(yè)，重點開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房。當(dāng)然，國務(wù)院國資委可以控制該公司的業(yè)務(wù)范圍和投資方向，嚴(yán)格預(yù)算管理。通過該公司的有效運作，最大程度地加快民生住房建設(shè)，平抑房價，提高土地利用水平，發(fā)揮政府在住房社會保障方面的作用及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力和控制力。
為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持
加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組，積極構(gòu)建保障性住房建設(shè)平臺，僅僅靠企業(yè)自發(fā)的愿望是難以企及的，必須運用必要的行政手段，依靠政府的推動和出資人統(tǒng)籌安排。明確載體、平臺，明確時間、重組原則和重組方案，明確開發(fā)建設(shè)保障性住房的任務(wù)、規(guī)模和運作模式。
為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，拓寬低收入家庭住房建設(shè)資金渠道，還要積極探索住房建設(shè)融資渠道多元化的金融創(chuàng)新模式，加大保障性住房建設(shè)的資金供應(yīng)。可以考慮通過國有資本經(jīng)營預(yù)算，加大資本金注入；可以房地產(chǎn)資金信托的方式，由新組建的房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立一定規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，既為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持，也可以將部分資金用于土地整理和土地開發(fā)一級市場，有效增加保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)和建設(shè)規(guī)模。同時，可考慮將國家開發(fā)銀行等政策性金融或社保基金部分資金通過新組建的公司加大保障性住房建設(shè)的資金支持，還可以發(fā)行一定規(guī)模的住房建設(shè)債券，為我國保障性住房建設(shè)提供更多的資金渠道。
(作者系中央財經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院研究生導(dǎo)師) |