春節(jié)之前，“新國八條”和滬版房產(chǎn)稅紛紛落地，一時間，住宅成交量急轉(zhuǎn)直下。
然而，出乎意料的是，新政出臺十余天后的2月11日～12日，上海土地交易市場兔年首批經(jīng)營性地塊正式開標，三幅純住宅地塊在眾多開發(fā)商的競標后被高價摘牌。溢價率最低的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，其成交樓面地價也高達21323元/平方米，接近周邊部分住宅售價。另一幅地塊的樓面地價超過周邊房價，成為該區(qū)域單價地王。
宅地風(fēng)頭仍勁
2月11日，《第一財經(jīng)日報》在土地交易市場看到，當(dāng)日開標的重固食品站東側(cè)住宅地塊被鳳溪房產(chǎn)以1806萬元收入囊中，溢價率131%，折合樓面地價約4337元/平方米；12日，重頭戲上演——當(dāng)天土地交易市場有5塊住宅、商、辦用地同時亮相，其中兩幅純住宅地塊更是風(fēng)頭正勁。
崇明新城板塊的城橋商品房基地1、2號地塊（下稱“城橋地塊”）共有6家企業(yè)申請競買。開標前，該幅地塊網(wǎng)上報價已達5.16億元，較底價4.66億元高出一成。開標時，5位競買人表示愿意進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，經(jīng)過一輪“暗標”，最終上海佳富投資有限公司、上海保集（集團）有限公司聯(lián)合以10.0191億元的高價獲勝，溢價率115%，折合樓面地價約6000元/平方米，已刷新了區(qū)域樓面地價紀錄，成為區(qū)域單價地王。
現(xiàn)場有開發(fā)商向本報指出，考慮到城橋地塊規(guī)定保障性住房5%的比例以及一部分無償提供的安置房面積，折算后其實際樓面地價更高。記者根據(jù)城橋地塊《預(yù)申請出讓須知》中規(guī)定的5%的保障性住房比例，以及該地塊《答疑紀要》中提及的3萬平方米無償提供的安置房源粗略估算，折算后的樓面地價已逾7000元/平方米。
當(dāng)日另一幅開標的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊位于浦東金橋(600639,股吧)板塊，共有5家企業(yè)申請競買，其最終以6.61億元被景瑞地產(chǎn)摘得，溢價率為47%，折合樓面地價21323元/平方米。
中原地產(chǎn)研究咨詢部向本報記者指出，這一價格幾乎接近周邊部分住宅售價。
開發(fā)商調(diào)低預(yù)期?
上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏向本報記者表示，上述宅地基礎(chǔ)素質(zhì)良好，且具有一定的區(qū)域稀缺性。因此在歷史土地儲備并不豐富的情況下，新推出的地塊面臨的需求局面更為看好。“調(diào)控背景之下，宅地價格居高不下折射出房企對未來房價繼續(xù)樂觀的預(yù)期。”龔敏認為，雖然今年調(diào)控從緊的氛圍已上升到歷史最高點，二三級商品住宅市場在新政出臺后重新進入觀望，但似乎房企對未來市場走勢仍堅持自我判斷。并且，一些實力開發(fā)商在開發(fā)及資金運營方面的充分經(jīng)驗對其判斷也提供了一定支撐。
不過，也有人持有反對意見。中國房產(chǎn)信息集團高級分析師付琦昨日在接受本報記者采訪時指出，目前上海住宅用地出讓的現(xiàn)場競價方式為“暗標”，即一次性報價。在這一背景下，最終成交結(jié)果并不完全能代表大多數(shù)開發(fā)商的態(tài)度。“只要有一家企業(yè)報了高價，就算其他企業(yè)的報價都很低，那么，這塊地最終的成交價格也是高的，但這不代表其他開發(fā)商也能接受這個價格。”
回顧12日在土地交易市場現(xiàn)場，城橋地塊現(xiàn)場競價時，5位開發(fā)商的開價價差確實相當(dāng)大——競買人最低的報價為5.1888億元，僅高出現(xiàn)場競價前網(wǎng)上掛牌最高報價288萬元，而最高的報價達到了10億元，之間差距甚大。
付琦認為，目前多數(shù)開發(fā)商都已經(jīng)調(diào)低了其對宅地行情的預(yù)期。“在接下來一段時間內(nèi)，這種情況還會繼續(xù)延續(xù)。即多數(shù)開發(fā)商看低后市，但土地市場偶爾還會因為個別開發(fā)商的拿地?zé)崆槎霈F(xiàn)高價地。”