1月26日出臺的“新國八條”要求各地“堅(jiān)決堵塞稅收漏洞”，隨后，北京、廣州、深圳、烏魯木齊等地開始了一場整頓“陰陽合同”的浪潮。但根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上發(fā)布的數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，今年第一季度，北京二手房退房率仍逆勢沖高至21.66%，相關(guān)規(guī)定中該數(shù)據(jù)的正常標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在6%以下。行業(yè)人士認(rèn)為，這一反常數(shù)據(jù)背后，很可能有陰陽合同的推波助瀾。
知情人士向記者表示，以3月份為例，北京二手房成交量前30名的中介公司，竟有11家疑似為操作“陰陽合同”而成立的“影子公司”。
多重政策嚴(yán)打“陰陽合同”
在二手房市場上，針對“陰陽合同”盛行的現(xiàn)狀，調(diào)控政策不斷敲擊，以規(guī)范市場。
1月26日出臺的“新國八條”中規(guī)定：加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉解釋，目前部分城市存在明顯避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。規(guī)定中言及的“稅收漏洞”，主要指陰陽合同導(dǎo)致的逃稅現(xiàn)象。
“新國八條”出臺后，北京、廣州、深圳等地開始清查陰陽合同。
“京15條”中明確規(guī)定，“財(cái)政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞"陰陽合同"產(chǎn)生的稅收漏洞。”
4月1日開始實(shí)施的中國房地產(chǎn)中介行業(yè)首部行業(yè)性規(guī)定文件《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中也要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽合同”，否則根據(jù)情節(jié)輕重，可處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
近日，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督查小組前往16個(gè)省市，對包括陰陽合同等在內(nèi)的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進(jìn)行全面督查。
前30名中介隱現(xiàn)影子公司
高壓不斷，但“陰陽合同”的生命力異常頑強(qiáng)。
記者根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，今年一季度北京二手房成交量總共為42516套，退房量達(dá)9209套，退房率高達(dá)21.66%。
知情人士分析，按照二手房網(wǎng)簽制度相關(guān)規(guī)定，二手房交易中的網(wǎng)簽退房率應(yīng)在6%以下。根據(jù)行業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，二手房網(wǎng)簽退房率正常應(yīng)在1%～2%，最高不超過5%。
至于21.66%這一高位，該行業(yè)人士稱，這是不正常的。除首季相關(guān)政策調(diào)控導(dǎo)致部分退房現(xiàn)象外，最主要因素還是“陰陽合同”操作所致。他解釋，在“陰陽合同”的操作中，中介需先辦理一份“陰合同”，去銀行為客戶申請房貸，然后注銷此網(wǎng)簽，再以最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)辦理一份“陽合同”，以尋求過戶逃稅。因此，正常情況下，陰陽合同操作中，一個(gè)單子一般伴隨著一個(gè)退房網(wǎng)簽，人為推高二手房退房率。同時(shí)，為了不引起太多注意，中介公司一般會成立自己的
“影子公司”，或通過第三方獨(dú)立“影子公司”配合“陰陽合同”操作。
正因?yàn)槿绱耍浾甙l(fā)現(xiàn)，3月份北京二手房成交量排名單上，存在大量“影子公司”。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，排在榜單前30位的中介公司中，有11家疑似“影子公司”。他們有著共同的異常表現(xiàn)：無分支機(jī)構(gòu)或只有一家分支機(jī)構(gòu)，公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)僅4~6人，單月單位經(jīng)紀(jì)人的簽約套數(shù)驚人，為8.8~48套。
對比該榜單上排名第一的鏈家地產(chǎn)，3月份共簽約3256套，資料顯示，該公司有1610名經(jīng)紀(jì)人，平均每名經(jīng)紀(jì)人月簽約套數(shù)僅2套左右，與8.8~48套相差甚遠(yuǎn)。
再對比該榜單排名靠前的另一家公司，旗下只有一家分支機(jī)構(gòu)和6位經(jīng)紀(jì)人，3月份人均簽約48套。而排在這家不知名中介公司后面的是世界最大的中介運(yùn)營商21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，簽約同樣為288套，但該公司動(dòng)用的資源包括298家門店的723位經(jīng)紀(jì)人，人均簽約僅近0.4套。
知情人士分析，樓市正常情況下，中介人員月均二手房簽約量在0.5單左右，由于今年首季遭遇宏觀調(diào)控的持續(xù)“轟炸”，二手房成交量大跌，月均簽約量更低。