經(jīng)歷了2009、2010兩年供地高峰期過后，2011年各地出現(xiàn)了項(xiàng)目開工潮，且2012年不得不入市。這對已然失衡的供求關(guān)系雪上加霜。
“預(yù)計(jì)2012年上半年北京商品住宅成交量不會超過5萬套，但上半年僅純新盤的供應(yīng)量就達(dá)到了4萬套，如果再加上老項(xiàng)目后期推出的新房源，2012年去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法追趕大規(guī)模新增供應(yīng)，供過于求的市場狀況將深度惡化，樓市庫存很可能達(dá)到15萬套，超過2008年的庫存高峰，房價(jià)恐將面臨深幅下行調(diào)整。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅悲觀表示。這種現(xiàn)象將不止出現(xiàn)在北京。
調(diào)控的預(yù)期被強(qiáng)化，降價(jià)效應(yīng)在減弱。
以北京受調(diào)控影響最明顯的通州為例。該區(qū)域在2011年8-11月最高簽約曾接近500套，12月份截至發(fā)稿，通州商品房住宅簽約套數(shù)僅為252套，比11月份同期的410套下調(diào)了28%。成交均價(jià)為15860元每平米，暫時(shí)停跌。
“通州降價(jià)后，意向客戶大部分已入市。市場剩余的需求大部分為剛性需求，這部分購房者更容易觀望，對房價(jià)下探的空間期待更多。”北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉稱，“大部分購房者期待房價(jià)下調(diào)20%以上，這也使得開發(fā)商房價(jià)不松動(dòng)超過20%，很難換來成交量。”
北京某別墅開發(fā)商近期對北京市場調(diào)研后感慨，當(dāng)前的樓市僅是深秋，2012年才是寒冬。當(dāng)前的降價(jià)幅度并沒有持續(xù)換來效果。
投資者正在遠(yuǎn)離樓市。根據(jù)央行近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，第四季度偏好房地產(chǎn)投資的居民占比16.5%，較上季大幅下降7.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)四季度也是房地產(chǎn)首次成為居民投資的非主要方式。“直到3季度，房地產(chǎn)仍是居民投資的首選方式，但四季度居民投資渠道的扭轉(zhuǎn)，表明投資性需求的主動(dòng)撤退，投資者心態(tài)偏于悲觀。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)的投資形勢已經(jīng)從量變到質(zhì)變。”鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)路治龇Q。
影響當(dāng)前居民投資意愿，一個(gè)是2012年調(diào)控從嚴(yán)的政策預(yù)期，另一個(gè)則是房價(jià)下行趨勢的加劇。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房價(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示連續(xù)兩月環(huán)比下跌，11月和12月分別為99.86和99.81。
“我們不要抱有任何哪怕一點(diǎn)點(diǎn)松動(dòng)的希望，直至今天也沒有看到任何好轉(zhuǎn)的跡象。”
鏈家控股董事長左暉在“第六屆品牌經(jīng)紀(jì)金橋獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典”上警戒同行。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航認(rèn)為，2012年的市場仍然不容樂觀。“前幾年我們花了很多時(shí)間去琢磨市場，但采取的往往是一個(gè)錯(cuò)誤的角度。比如供求關(guān)系其實(shí)是由政策決定，而政策是基于宏觀上的判斷。”2012年國際國內(nèi)宏觀形勢仍將呈下行趨勢，中央政府對樓市的調(diào)控決心雖大，但各地政府對房地產(chǎn)的依賴仍會令其存有暗中放松的沖動(dòng)。
“四季度一波降價(jià)之后，購房人再次轉(zhuǎn)集體觀望，這使得2012年上半年樓市成交量難以轉(zhuǎn)暖，開發(fā)企業(yè)資金拮據(jù)程度難言改善，但2012年上半年大量項(xiàng)目卻不得不開盤。”郭毅認(rèn)為，即使調(diào)控力度有所緩和，2012年樓市也必須直面供過于求的嚴(yán)峻課題。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年1-11月，全市商品住宅新開工面積為2445.2萬平方米，比上年同期增長45.5%。眾多項(xiàng)目進(jìn)入開盤倒計(jì)時(shí)。另一方面，2011年樓市成交清淡，一些蓄客不夠理想的新項(xiàng)目一再推遲上市，但2012年拖無可拖，開發(fā)商的資金壓力已至高位，不得不冒著市場風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)行開盤。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012上半年，北京市共有51個(gè)純新盤計(jì)劃入市，而2010年、2011年上半年的實(shí)際入市的純新盤分別僅有36個(gè)、30個(gè)，環(huán)比增幅超過70%。粗略統(tǒng)計(jì)，這51個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)提供至少4萬套的商品住宅。
正略鈞策管理咨詢副總裁、合伙人薛迥文認(rèn)為，樓市供求不平衡另外一層原因還在于，樓市購買信心嚴(yán)重不足，小幅降價(jià)難以激起購買欲望。2012年樓市仍將表現(xiàn)為價(jià)量齊跌，一批開發(fā)商不得不繼續(xù)冬眠。
根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)，未來3個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，接近監(jiān)測以來的最低點(diǎn)（13.2%，2008年第3季度）。
路勁地產(chǎn)北京營銷總監(jiān)溫立偉稱，目前開發(fā)商幾乎都在縮減新開工面積，以減少占壓的資金成本。他預(yù)計(jì)，至少要“冬眠”一個(gè)季度，購房者的購買信心才可能恢復(fù)。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，“2012年開發(fā)商可能面臨三種情況：第一，規(guī)模化企業(yè)競爭更加白熱化；第二，中型企業(yè)則會相對穩(wěn)健的降低杠桿和庫存去求發(fā)展；第三，小型的走專業(yè)化路徑或者是轉(zhuǎn)型。”
