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| 權(quán)威人士解讀《物權(quán)法》 小區(qū)業(yè)主有哪些權(quán)利 |
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| 2007-04-02 記者:鄒聲文 田雨 來源:經(jīng)濟參考報 |
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本報訊
全國人大常委會法制工作委員會有關負責人在日前接受了記者的采訪，就物權(quán)法對小區(qū)業(yè)主權(quán)利作了哪些規(guī)定進行了解讀。
他說：物權(quán)法專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，包括：
屬于業(yè)主個人所有的財產(chǎn)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。
屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)。物權(quán)法對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務用房的歸屬作了明確規(guī)定，考慮到業(yè)主共有的財產(chǎn)很多，難以逐項列全，又作了概括規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施”屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場所和公用設施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等。但是，對建筑區(qū)劃內(nèi)的會所、人防工程等能否歸業(yè)主共有，還有不同意見，需要具體認定。
關于車庫、車位的歸屬。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時，針對有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放，不少小區(qū)占用共有的道路或者其他場地作為車位的情形，物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”至于物權(quán)法頒布實施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應當按照當時的規(guī)定或者約定處理。
關于業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務企業(yè)的關系。業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的共同委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
關于業(yè)主大會的議事規(guī)則。物權(quán)法規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟地位。這個問題較為復雜。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔的義務都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關費用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題。對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利暫未作規(guī)定。對侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關規(guī)定提起訴訟。 |
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