2010年管理層對樓市的調控已經到了史無前例的地步，房地產新政隔三差五不斷出臺，五次上調準備金率，兩次加息。但就在這樣高壓政策的不斷打壓下，樓市在年底前，價格趨穩，然而成交量卻在放大。
筆者認為2010年中國房地產的嚴厲調控已達到了效應，如果沒有這樣的連續政策的打壓，樓市重復2009年的大漲行情是完全可以想象的。成交量的高低并不是調控的主要目的，只要房價不再猛漲，已經是管理層所竊喜的政策效應了。
2011年中國樓市將何去何從？
首先房地產調控政策必將延續。
近日住建部領導放言，2011年房地產調控將繼續，加上供應量增大，房價有望進一步穩定，抑制住房投機將是十二五期間的主題。今年房地產的宏觀調控政策不會放松，仍將持續，房地產信貸會繼續收緊，房產稅試點將推出，加上今年供應量會增大，有助于緩解長期以來的供求失衡并穩定房價。
我們不難看出這就是管理層調控樓市的主要目的。這幾年房價的不斷高企，已經嚴重壓制了低薪階層普通百姓的剛性需求，再加上地方政府前幾年在房地產一片火爆之際，沒有把民生最關注的保障房建設真正排進政府的實事之中。糾正政策的失誤，反饋于民生，這是無力買房的眾多百姓所日夜期盼的愿望。應該說2010年政府在加大保障房建設上還是有一定力度的。2010年開工的保障性住房大約為580萬套，已經建成370萬套，2011年將開工的是1000萬套，這也包括公租房、廉租房和棚戶區改造。但中國這樣一個人口大國，要滿足千家萬戶來享受保障房，住房問題始終是民生最為突出的焦點問題。
其次，房產稅是懸在房地產市場上的一把刀。
2010年該用的調控政策都已用上了，就連較為可笑的限制購房政策，在部分城市還短命地試行了一時，政策似乎在倒退到當年的計劃經濟時代。房產稅征收已經高喊多年了，但這種財產稅的性質，與現行土地制度有矛盾。房產稅征收是一個系統工程，不像西方發達國家對每家每戶的房屋每年都有一個評估價。中國要完成這樣一個系統信息工程靠現在的狀態，幾十年也完不成。所以2011年要試行房產稅征收也只是一個空轉，如果魯莽行事反而引起矛盾的激化。
但房產稅始終給受眾一個陰影的心理預期，會造成新的一年成交量的不溫不火，甚至適度萎縮。一旦房地產稅落地，也是管理層最后一把殺手锏用盡之時。退一百步說，就算房產稅征收，也不是洪水猛獸，如果以每年征收0.6-1%的房產稅率的話，絕大多數人是能夠承受的。如果與中國房價每年以7-8%的增幅相比，這點稅收足以忽略不計。換句話說，如果通過房產稅征收，徹徹底底把房地產稅收系統化，不再出現名目繁多的重稅現象，那也不失一道好藥。關鍵是房產稅征收后，地方政府能不能公布房地產稅的真正用處，以及這種稅收帶來的負效應對整個社會危害有什么來對沖？
今年中國房價將在徘徊中穩中有升，但不會暴漲，更談不上暴跌。不過，一些城市的中低檔房價格將有更大波動，有的區域甚至可能出現量價齊跌的局面，而一些前期漲幅不大的城市，可能在均攤效應的作用下，繼續飆漲。