上周降息，如同春雷，預(yù)示著貨幣政策實質(zhì)性寬松階段的來臨。與之相伴，房貸政策趨松的信號同樣顯著。據(jù)報載，降息當(dāng)天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“銀發(fā)[2012]142號”的“特急”文件：貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率0.7倍。
房貸怎么了，難道要重回2009年地寬松程度？受國際金融危機的沖擊，我國經(jīng)濟于2009年一季度觸底，最低增幅為6.2%，為了刺激經(jīng)濟，國家出臺了“4萬億投資計劃”和超寬松的貨幣政策。個人房貸也大幅放松，其中首套房貸利率最低七折，首付最低二成。
央行此特急文件，頗具深意。官方和智囊機構(gòu)原本認(rèn)為這輪經(jīng)濟下行，將會于今年一季度觸底，結(jié)果4月份的很多數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟仍在下滑，于是5月以來，國家刺激經(jīng)濟政策頻頻出臺。信貸政策是重要工具，降息與貸款利率打折，皆是價格型調(diào)整手段，有助于降低貸款者的融資成本。另外，也有政府財政吃緊的因素。1-5月全國財政收入比去年同期增長12.7%，增幅同比回落19.3個百分點。收入增幅明顯回落的主要原因之一，就是商品房銷售額同比下降9.1%，比去年同期回落27.2個百分點。
房貸利率可打七折，明白無誤地表明房貸政策還將進(jìn)一步寬松化，尤其是針對首套房。今年以來，對于自住需求的扶持，主要體現(xiàn)在首套房貸方面。前段時間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人接受新華社記者專訪時講得明白：“要在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策。”中央是保護(hù)剛需的，但僅限于首套房，而且還僅限普通自住房。
值得關(guān)注的是，央行文件一出，很多人猜測房貸將全面放松。事實或許并非如此。
其一，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟政策寬松程度有限。2008年9-12月，曾連續(xù)五次降息，而當(dāng)前只有一次。2009年上半年CPI出現(xiàn)負(fù)增長，也即通縮，而今年5月份的CPI創(chuàng)近23個月新低，卻仍高達(dá)3%，這就制約了今年貨幣政策放松的空間。另外，2008-2009年為了救經(jīng)濟，打斷了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，而當(dāng)前國家仍然不斷強調(diào)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2009年新增貸款近10萬億元，而今年預(yù)計只有8萬億元左右，在此形勢下，個人房貸的放貸規(guī)模及政策優(yōu)惠，注定難與彼時比肩。
其二，房地產(chǎn)調(diào)控從緊的主基調(diào)沒變，抑制房價仍是調(diào)控主目標(biāo)。2009年，房地產(chǎn)調(diào)控全面放松，而今年仍緊巴巴。前段時間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人接受新華社記者專訪時強調(diào)：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅決遏制投機投資性購房需求。由此可見，房貸政策脈絡(luò)清晰：三套及以上停貸年內(nèi)不會取消，二套房貸從嚴(yán)還將持續(xù)到下半年，預(yù)計年內(nèi)改善需求政策松綁別存奢望，除非宏觀經(jīng)濟下滑超預(yù)期，“保增長”壓力過大，才會重新加大刺激樓市需求的力度，涉及二次改善需求。
總而言之，央行放大個人房貸的打折尺度，反映出對于剛需的保護(hù)，而二套房貸仍得看宏觀經(jīng)濟走勢，現(xiàn)階段只能將房貸政策定性為“有保有壓”，更加注重差異化對待不同性質(zhì)的購房需求。況且，央行將房貸折扣最大放至七折，并不意味著商業(yè)銀行都愿意這么干。